Question

房子补差价相关规定

Answer 1

在1995年以前实行房改的，所购房改房是用标准价购买的，增值额的80%归个人所有，其余20%交回原产权单位。 成本价：在1995年以后房改的，所购房改房是以成本价购买的，其增值部分全部归个人所有。 补成本价：在1995年以后，办理了补成本价的手续，视为以成本价购买，增值部分全部归个人所有。
一、房改房补差价的规定是什么?
标准价：一般在1995年以前实行房改的，所购房改房基本上是用标准价购买的，增值额的80%归个人所有，其余20%交回原产权单位。
成本价：一般在1995年以后房改的，所购房改房基本上是以成本价购买的，其增值部分全部归个人所有。
补成本价：在1995年以前已经按标准价房改的，在1995年以后，办理了补成本价的手续，视为以成本价购买，增值部分全部归个人所有。
二、房改房购买条件
目前，我国房改房上市交易实行准入制度。也就是说，只有满足一定的条件，才能允许上市交易。这些条件主要包括：
(1)已取得房地产产权证。
(2)出售、抵押、交换的，已按标准价或成本价付清房款。
标准价：一般在1995年以前实行房改的，所购房改房基本上是用标准价购买的，增值额的80%归个人所有，其余20%交回原产权单位。
成本价：一般在1995年以后房改的，所购房改房基本上是以成本价购买的，其增值部分全部归个人所有。
补成本价：在1995年以前已经按标准价房改的，在1995年以后，办理了补成本价的手续，视为以成本价购买，增值部分全部归个人所有。
(3)交换、赠与的，已按成本价付清房款。
(4)已交纳应分摊共有建筑面积价款。
说明：对于10层以上(含10层)的高层建筑，分摊的共有建筑面积由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;对于10层以下的建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向单位购买。
(5)已按规定交纳国有土地使用权出让金的1%。
三、购买房改房注意事项
1、弄清“房改房”产权
“房改房”不同于商品房，消费者往往要面对情况多样且资讯不太明朗的“个体”，在实施交易之前，弄清房改房“产权”是房屋买卖的“必修课”。
通过了解，二手房市场上的“房改房”无外乎两种：完全产权和部分产权。形成这两种“房改房”的原因，要追溯至当年的房改政策，当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种选择，这三种价格出示的手续是有区别的，在购买“房改房”之前一定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易;按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金;按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。
1998年以前，许多职工都是按标准价购买的住房，按相关规定，以标准价购得的“房改房”上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手“房改房”时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。
据了解，并非所有“房改房”都可以上市交易，比如军队、保密单位、教育部直属高校的“房改房”，不可以随便出售。
2、看看房子有无“前科”
和二手商品房买卖一样，消费者同样要弄清“房改房”的即时信息，并对房屋所有人的情况有大致的了解。“房改房”的真实“年龄”究竟有多大，消费者往往难以辨别，据专家介绍，“房改房”不像商品房那样，在土地证上标示出土地明确的使用年限，只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后，才会按照补交出让金的时间开始计算70年产权，但并不意味着“房改房”就成了新房子。
同时，在房管局交易大厅我们还可以查询到“房改房”的即时信息以及户主所享有的优惠政策。
通过查询，消费者可以了解到此套“房改房”是否存在被查封和抵押的情况，并能够查询到户主个人或与他人以共有的形式，实际拥有几套“房改房”的信息。
若房屋存在查封或抵押，户主个人或与他人以共有的形式拥有一套以上“房改房”，则此套房屋无法办理过户手续。
影响“房改房”上市交易的还有一个问题也很关键，那就是户主享有房改政策是否超标的问题，按国家规定，初级职称享受80_、中级职称100_、高级职称120_的房改政策，因此房屋在上市交易时还应按成本价补足差价。
四、房屋差价损失怎样确定
(一)双方当事人对房屋暴涨的差价损失可以通过协商确定的，按照其约定
(二)双方当事人不能协商确定的：
1、原则上可以与最相似的住宅市场成交价进行比较()首先是同一个楼层和房型； 其次为相邻楼同一层及房型； 再次同一区域内的房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值损失
2、无最相似房屋核对的，可通过专业机构评估确定房屋升值差价损失。
(三)认定损失的时间，应当根据守约方的要求，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商违约行为确定之日、案件审理中房屋上涨情况等合理确定。
(四)对守约买受人损失的认定，还应当综合考虑守约方的履约情况、违约开发商可预见的房屋暴涨造成的差价。
五、如何确定房屋差价的损失
房屋差价损失的确定应当按照双方之间是否事先有约定或者是否有协定分别确定。
(一)双方对此有约定或者通过协商达成一致的，依照约定的内容或者协商的结果作出判决。
(二)双方没有约定或者协商不成的，人民法院按照以下原则确定损失范围：
1、原则上可以与最相似的住宅市场成交价进行比较()首先是同一个楼层和房型； 其次为相邻楼同一层及房型； 再次同一区域内的房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值损失
2、无最相似房屋核对的，可通过专业机构评估确定房屋升值差价损失。
(三)认定损失的时间，应当根据守约方的要求，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商违约行为确定之日、案件审理中房屋上涨情况等合理确定。
(四)对守约买受人损失的认定，还应当综合考虑守约方的履约情况、违约开发商可预见的房屋暴涨造成的差价。
法律依据
《商品房买卖合同》
第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《商品房销售管理办法》
第十六条，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。