区位理论的城市利用
城市利用结构理论
城市地域空间利用结构是指在城市发展建设过程中，人们把土地作为生产和生活资料，依据其自然属性和经济属性加以改造、使用和保护的全过程，或者说是土地利用方式、土地利用程度和利用效果的总和。城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市区域内各功能的地域差异。
城市土地利用过程与农地、林地等相比要复杂得多，这是因为城市土地除了具有数量上的有限性、位置上的固定性、供给上的稀缺性、使用上的永续性等土地资源的一般共性外，还具有用地类型上的多样性、使用功能结构上的复杂性、土地区位上的极端重要性和利用上的高度集约性等特殊性。因此，如何最佳最有效地使用城市土地，形成合理的有机联系的城市土地利用空间结构，就成为城市经济学、城市地理学和城市社会学科关注的问题和研究的重要内容之一。
最早从理论和原则上对土地利用空间结构进行研究的是区位论的先驱、德国古典经济学家冯·杜能（J.H.Von Thünen）。1826年杜能在《孤立国》一书中建立了以市镇为中心，围绕其安排乡村土地使用的同心圆理论模式，为以后城市土地利用结构理论研究奠定了基础。本世纪20年代以后，西方国家的工业化加速了城市化，城市用地规模随着城市人口的增长迅速向外扩展，针对城市功能布局等问题，欧美学者从区位、空间结构、土地租金和价格等方面展开了土地利用空间结构的实证分析和理论假设，形成了城市土地利用地域空间结构的描述性理论和解释性理论。
下面主要介绍具有代表性的理论：同心圆地带理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。
（一）同心圆理论
同心圆理论是由伯吉斯（E.W.Burgess）于1925年对芝加哥城市土地利用空间结构分析后总结出来的。他是基于社会生态学里的入侵和承继（Invasion-succession）概念来解释土地利用在空间上的排列形态。基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构（图（a））。从城市中心向外缘依次顺序为：第一环带是中心商业区（CBD），包括大商店、办公楼、剧院、旅馆，是城市社交、文化活动的中心。第二环带为过渡地带（Zone of Transition），是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，轻工业、批发商业、货仓占据该环带内一半空间，其特征是房屋破旧，居民贫穷，处于贫民窟或近乎贫民窟的境况。第三环带是工人住宅区（zone 0f Workingmen’s Homes），这里租金低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。第四环带是高收入阶层住宅区（zone of Better Residences），散布有高级公寓和花园别墅，居住密度低，生活环境好。第五环带为通勤人士住宅区（Commuter’s Zone），约距中心商业区30～60分钟乘车距离范围内。
伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，仍然是从生态学“入侵和承继”的观点出发。他认为，当城市人口的增长导致城市区域扩展时，第一个内环地带必延伸并向外移动，入侵相邻外环地带，产生土地使用的演替。如商业中心区的进一步发展，入侵过渡地带，吞没贫民的住房，迫使住在这里的低收入居民不得不向外环地带转移，致使高收入居民把其旧的住房转给低收入居民，搬人新的高档住宅中。英国城市经济学家巴顿（K.J.Button）将此现象称为“渗透”；伊文思（A.W.Evans）则称为“过滤”（Filter Down）。正是基于这种思想，美国在60年代和70年代里，以此作为城市更新政策的基本原则，把过渡地带的一部分扩展为商务用地，而陈旧的低收入住房改建为中产阶级住宅区，改善了各阶层的住房条件，而位于该区域的大部分工厂则跃过以前限制制造业扩展的居住区，搬迁到被伯吉斯称为通勤人士住宅区中，形成新的土地利用空间格局。
伯吉斯的同心圆理论的弱点同冯·杜能理论一样，忽略了交通道路、自然障碍物（河、湖等）、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。1932年巴布科克（Babcock）考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式（图（b）），使这一理论更接近单中心小规模城市的真实情况。
（二）扇形理论（Sector Theory）
扇形理论是霍伊特（Homer Hoyt）于1939年创立的，来自于他对美国64个中小城市及纽约、芝加哥、底特律、华盛顿、费城等城市和住宅区的趋势分析。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展（图）。
他认为，由于特定运输线路线性可达性（Linear Accessibility）和定性惯性（Directional Inertia）的影响，各功能用地往往在其两侧形成。他还把市中心的可达性称为基本可达性，把沿辐射状运输主干线所增加的可达性称为附加可达性。轻工业和批发商业对运输线路的附加可达性最为敏感，多沿铁路、水路等主要交通干线扩展；低收入住宅区环绕工商业用地分布，而中高收入住宅区则沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地向外发展，独立成区，不与低收入的贫民区混杂。
当城市人口增加，城市用地需要扩大，高收入的人就从原居住区搬迁到新的声望更高的地方，原来的高收入住宅区的房产变为低租金的住宅，供贫民居住，出现土地利用的演替。但大部分低收入阶层，由于经济和社会因素的理智的内聚力，很难进人中产阶级和高级住宅区居住，只能在原有贫民区的基础上向外作条带扇形状延伸发展，因此，城市各类土地利用在空间上呈现出扇形结构。
（三）多核心理论
多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心（图）。这些中心不断地发挥成长中心的作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止。而在城市化过程中，随着城市规模的扩大，新的极核中心又会产生。
哈氏和乌氏还指出，城市核心的数目多少及其功能，因城市规模大小而不同。中心商业区是最主要的核心，另外还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等等。并进一步指出形成城市多中心的因素有四个：
1.某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性；
2.某些活动互补互利，自然集聚；
3.某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起；
4.高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低品质的使用。
多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理论。支付租金能力高的产业位于城市中心部位，其余是批发业和工业以及高密度的住宅区。多核心理论没有假设城区内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局无一定顺序，功能区面积大小也不一样，空间布局具有较大的弹性，尤其是那些由几个小市镇扩展合并而成长起来的城市。
（四）土地利用研究
自伯吉斯在他的同心圆理论中提出中心商务区（CBD）的概念后，很多学者从地价、交通便捷性等方面对CBD中的地价及土地功能布局进行了较深入的研究。
1954年墨菲（Murphy）和万斯（Vance）在对美国9个城市CBD的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区（PLVI）是CBD最明显的特点，在PLVI内的用地称为商务用地。并提出界定CBD的两项重要指标：
中心商务高度指标（CBHI）=
中心商务强度指标（CBH）=
把CBHI>1，CBII>50%的区域界定为CBD。
赫伯特（Herbert）和卡特（Carter）进一步提出中心商务建筑面积指数比率（CBI）的概念。并于1966年与罗利（Rowley）综合应用CBHI、CBII和CBI三项指标对英国加的夫市的CBD进行分析，收到较好效果，为以后的研究奠定了基础。
在CBD内部土地结构研究方面，墨菲、万斯和爱泼斯坦（Epstein）认为，由于不同土地区位的便捷性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，是造成CBD中商务活动空间分布不同的主要原因。并把CBD的土地利用空间结构分为四个圈层：（1）以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区；（2）以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区；（3）以办公为主的区域；（4）需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场。
1970年，斯科特（Scott）运用报价地租（Bid-Rent）曲线的概念进一步说明了CBD内部结构中零售业空间分布。
1972年，戴维斯又对CBD中的零售业布局提出了一个结构模式（图），认为零售业为主的区位用地选择除了空间距离的影响外，还受三个相互独立的交通可达性的影响，即：城市中心区传统性的购物活动受一般可达性影响，因而它们的区位常与顾客的分布有关；其他商务，如汽车修理厂、咖啡馆等受交通干线可达性的影响最大；一些特殊性功能受特殊可达性的影响最大，如娱乐设施、家具展销店等的分布与区域发展的历史文化背景和环境条件有关。
以上各种观点都从某一侧面分析并解释了CBD的内部空间结构，但实际上，影响CBD内部空间结构的因素复杂多样，特别是在现代大都市的CBD中，随着世界经济贸易的发展，金融贸易、办公事务、信息服务占据更重要地位，人流、信息流、物流的交换在此更加频繁，这都引起CBD内部结构的分化和重组。因此，还需从动态的多元的角度去分析CBD内的土地利用变化规律。
数位汇聚
2023-06-16 广告
