Question

房产知识:二手房房屋面积存在误差怎么办?

Answer 1

市场交易的风险永远无法完全避免，房地产市场中的交易方尤其谨慎，有买受人在合同履行期间保证自身积极履行合同义务的同时也督促对方履行合同义务，好不容易走到最后一步，临到收房了才发现房屋实际面积与购房合同上约定的不一致，此时应当如何处理呢？
一、房屋面积有误差怎么办？
需要注意的是，在针对房屋面积有误差的情况下，一手房与二手房情况大有不同。
如果购买的是新房，那开发商计算房屋建筑面积是依据图纸计算并且后续按照面积计算房屋价款，所以实践中预售合同面积与房产证面积有误差其实也算正常，出现这种情况按照以下办法处理：
1、按合同中约定的关于房屋面积误差的处理方法进行处理，合同是双方当事人自由意志的缔结，有约定从约定。
2、合同没有相关约定，依据房屋面积误差大小不同分别处理：
(1)面积误差在3%以内(含3%)，按照实际面积据实计算房价，多退少补，此时买受人不能解除合同；
(2)面积误差超过3%：
①买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息；
②买受人可以继续履行合同：
房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。此时买受人只需要补足3%面积的价款，超出3%的部分不需要再补钱；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
如果上面处理规则有点难以理解，小编换一个更简单的表述：
1、面积误差比绝对值≤3%，按照现实面积结算房款，多退少补；
2、面积误差比绝对值>3%，买受人有权退房。
开发商该当在买受人提出退房之日起(一般是30日)将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付利息。
买受人也可以选择不退房并且通过以下方式维权：
①实测面积大于合同约定面积，面积误差比在3%之内部份的房款由买受人补足；超出3%的部份由开发商承当，产权归买受人；
②实测面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还买受人，超出3%的部分由开发商双倍返还买受人。
二、如果是二手房，房屋面积有误差该怎么办？
二手房通常是按套计价，对出卖人来说，房屋面积存在误差其实不影响总房价，当买受人发现房屋实测面积与购房合同约定的不一致时，要维权情况相较于一手房就更为困难：
1、如果二手房买卖双方在合同中明确约定是按照房屋面积进行计价，或者约定了出现房屋面积误差的处理办法，则按照约定处理；
2、如果双方的房屋买卖合同上没有就房屋面积误差进行约定的话，就不存在补退房价款。
在这里也特别提醒二手房的买受人，在签订购房合同之前，一定要实地仔细看房，并可以在合同中做出相关约定，以防自身利益受损而求救无门。
（华龙网综合）