Question

警惕！购房者踩过的这些坑

Answer 1

每年315，房地产业都是绕不开的话题。
房屋质量差、降标减配、延期交付、维修拖沓等问题已是老生常谈;标杆项目、央企背景、明星企业也无法成为品质的代名词。
中消协发布报告显示，商品房消费领域质量问题、装饰装修问题以及售后服务纠纷频发。数据显示，2020年，装修建材、房屋质量位列投诉量前十的商品，投诉量分别高达149433件、13076件，同比增长了6.4%、19.52%。
如今，在购置房产这件事情上，维权似乎成了不少业主都要经历的一道坎。
福州禹洲金辉里：
质量问题屡被投诉
禹洲似乎走到了业绩与口碑的分岔路口。
2020年，禹洲以1049.7亿元的销售额晋升为千亿新贵，同比增长39.75%，公司在百强房企中的排位也从2019年的48名上升至第37位。
但规模逐年走高的禹洲却在口碑上接连“失蹄”。近年来，围绕禹洲楼盘维权的消息不绝于耳，更有楼盘接连出现维权事件，贯穿整个楼盘的竣工期。
2020年4月25日，一位自称是禹洲仓山金辉里地块一3号楼1507的业主王建(化名)在相关投诉渠道上留言，表示自己所购住宅于2019年12月交房，在近期装修铲灰之后发现楼板大面积钢筋外露，横向每个水平线的位置都有露出情况。且工人在粉墙时发现配电箱位置存在严重漏水的情况。
对于王建的留言，福州市仓山区城乡建设局于2020年5月12日回复称，禹洲金辉里项目于2019年1月进行了竣工验收，各方参建责任主体均出具了合格文件，程序合法有效。
并且，仓山区城乡建设局曾于2020年4月22日召集相关单位人员现场查看，确实发现房屋出现顶板温度裂缝，露筋、夹渣等问题。在协调会上，设计单位向到场业主表示出现的房屋缺陷不会影响主体结构安全，建设单位则称业主可到物业登记房号及问题，等设计单位的修复方案出来后对房屋的缺陷进行修复。
该回复还提及，设计单位于2020年4月27日将房屋修复方案交给了建设单位，建设单位对公共部位的缺陷进行了修复。王建可就相关质量问题直接与物业联系要求予以修复。
但对于维修，王建仍提出4点质疑：1、维修组为了解约成本，只派了一个工人，业主要排队等候;2、工人不听业主意见，维修过程中仍存在严重的偷工减料行为;3、设计单位给出的维修方案在个别户存在缺陷，并不愿意对缺陷做进一步再设计;4、维修过程谁来监管?
按王建所言，自己的遭遇并非个例，3号楼普遍存在质量问题。《国际金融报》记者在领导留言板上搜索“禹洲金辉里”发现多条关于地块一3号楼的留言，关键词多为“钢筋外漏”“渗水”“虚假销售”。
705的业主在留言板上投诉称，该楼每个楼层均出现楼板开裂的情况，有几户出现顶板倾斜、木头裸露、空洞的现象。且07单元存在大面积钢筋外露问题，现已渗水、生锈。
1211的业主则称，金辉里在2018年预售时已经明确知道该楼盘划片仓山区第九中心小学，却仍以仓山区第四中心小学来推销，涉及虚假销售。另外，地块一共有3栋楼，1、2号楼为拆迁安置房，开发商却向业主谎称是政府人才引进。对于小区的实际绿地率和容积率，开发商也迟迟没有公布。
截至目前，上述两位业主的留言还尚未得到回复。
《国际金融报》记者查阅相关资料发现，金辉里为禹洲和金辉、正荣联合开发项目。2016年，金辉里项目以17.3亿元的总价被拿下。其中第一大股东禹洲权益占比66%，耗资11.42亿元。
同年，该项目的开发运营主体福州泽翔房地产开发有限公司(下称“泽翔地产”)成立。国家企业信用信息公示系统显示，泽翔地产曾多次被行政处罚，最近的一次是在2020年6月。
2020年5月8日，福州市仓山区市场监督管理局接到举报称，泽翔地产开发的楼盘禹洲金辉里地块二在销售过程中涉嫌利用不平等格式合同侵害消费者利益。
经相关部门查实，泽翔地产所使用的《商品房买卖合同》(预售)及附件是其事先拟定好的格式合同。附件补充协议存在多项不平等条约，分别排除了消费者解除合同的权利、不同意变更予以退房的权利、因出卖人原因使房屋在交付后的规定期限内不能取得权属证书时消费者解除合同的权利以及消费者因房屋不符合交付条件而拒绝接房等权利。
福州市仓山区市场监督管理局认为，泽翔地产利用不平等格式合同侵害消费者权益，给予泽翔警告处罚并罚款1万元。
除了不平等条约，关于质量问题的维权早在2018年就有例可寻。
据媒体报道，宋女士于2017年底在禹洲金辉里认购了一套房子，2018年6月收到物业通知称可以办理交房手续。这时，业主群中的两段视频让宋女士打起了退堂鼓。
原来，有业主在办理交房手续时发现，地库内多个车位上方漏水严重。业主群中的一段视频显示，车库上方不断有水往下滴落，地面上有不少水渍;另一段视频显示，在地下车库靠墙的位置，不断有水喷出，宛如“水帘洞”。而在喷水处，有一个疑似“配电箱”的控制器，安全隐患极大。
从2017年开盘到2019年竣工，关于禹洲金辉里的维权事件始终贯穿其中。对于开篇王建等业主提到的质量忧患，记者试图联系金辉里相关负责人，然而截至发稿前仍无所获。
律师支招
那么，购房者在买房过程中碰到的虚假宣传、减配及一系列质量问题又该如何维护自身权益?
李松指出，业主和开发商的纠纷主要属于后者在销售过程中夸大了项目优点，导致业主在收房以后发现前期宣传内容无法兑现，例如承诺的学区房、公共配套、赠送面积等，而上述承诺内容并未在合同中体现，为业主维权带来障碍。
但是，这一障碍在近期有所消减。2020年12月29日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》(下称《决定》)，自2021年1月1日起施行。根据《决定》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中将第三条修改为：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
“这个规定明确了开发商在销售过程中的宣传内容有影响到房屋价款或者对于客户定约有重大影响的，即便仅是宣传资料，但是从法律意义上讲，也应视为要约，即这些宣传资料就是合同内容，开发商需担负相应的法律责任。”李松解释道，业主也需注意在购房时保留证据材料，可以录音形式记录案场销售做出的一些承诺、保留好宣传材料、拍摄交付样板间等方式留存，以防日后交付时出现承诺未履行的情况。