老旧小区改造国家最新政策
为贯彻落实国家、自治区、市委市政府重要战略部署，加快推进我市老旧小区改造工作，按照会议安排，现将我市老旧小区改造相关工作及政策制度进行简要解读。
一、政策依据
我市老旧小区改造工作，依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）《内蒙古自治区人民政府办公厅关于印发自治区全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》（内政办发〔2020〕27号）和《乌海市人民政府关于印发乌海市老旧小区改造行动实施方案的通知》（乌海政办发〔2021〕47号），对老旧小区改造前期手续办理、项目推进、竣工验收、长效管理等流程进行指导明确。
二、基本情况
老旧小区改造重点为2000年底前建成的，城市或县城内已建成的住宅小区，可结合实际，合理界定本地区改造对象范围。依据自治区《全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案》工作目标，我市将改造范围确定为2005年底前建成的城镇内小区。我市2000年底前建成小区142个，2005年底前建成老旧小区141个，共计283个，2019-2021年已改造完成97个（2000年前建成小区改造完成91个），涉及户数20390户、改造面积177.53万平方米，争取上级资金3.1亿元，累计完成投资4.1亿元。依据《乌海市老旧小区改造行动实施方案》，2022年-2024年底，将剩余未改造的186个老旧小区，297.49万平方米全部改造完毕。
二、文件重要内容
（一）指导思想
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。践行以人民为中心的发展理念，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，把老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，顺应群众期盼，尊重群众意愿，践行共同缔造，着力解决老旧小区基础设施缺失、设施设备陈旧、功能配套不全、管理服务不到位等群众反映强烈的问题，不断提升居民居住环境和生活质量。
（二）基本原则
——坚持居民参与的原则。在老旧小区综合改造和后期物业管理中，政府负责组织协调，充分发挥街道、社区基层组织的作用，组织居民参与，汇聚民众智慧，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务和职责。
——坚持属地为主的原则。按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道在老旧小区综合改造过程中的主导作用，因地制宜建立长效管理机制。
——坚持先急后缓原则。对于基础设施差、管理混乱、安全隐患突出等群众反映强烈，需求高的小区先行整治。
——坚持政府主导，多元投资原则。以政府主导、企业和群众为主体、社会各界共同参与、市场化运作的模式，积极发挥财政资金的引导作用，利用各类投融资平台，多方面吸纳社会资本投入。
——坚持整治与管理相结合原则。在完善小区硬件配套设施的同时，建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到综合整治推进一个、物业管理建立一个，避免重复施工影响居民生活。
（三）改造内容
老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类。
基础类改造主要包括小区及周边地区的供水、排水、供电、弱电、供气、供热、消防、安防、道路、移动通信、绿化照明、停车场等基础设施，新建（改建）物业用房，拆除违章建筑、以及光纤入户、架空线路规整（入地）和建筑物公共部位维修等。
完善类改造主要包括新建（改建）建筑节能改造、充电设施、居民活动室、无障碍设施、健身器材、绿化美化、智能快件箱、加装电梯，以及小区内或周边文化休闲设施、体育锻炼场所、适老设施、电力增容等。
提升类改造主要包括社区、卫生、教育等公共服务设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
（四）加装电梯
为全面推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善条件，有效解决老旧小区上下楼难问题，依据国家及自治区相关政策法规，自2019年起，我市共为有条件的老旧小区改造项目安装电梯14部（其中2019年安装12部，每部补助50万元；2021年安装2部，每部补助30万元）。满足安装需要以下几个条件，一是2005年前交付使用的未安装电梯的多层住宅；二是该多层建筑未纳入征收、拆迁和棚改项目；三是建筑单元的全部业主同意加装电梯；四是加装电梯后符合规划、建筑结构安全、抗震安全、消防安全及应急疏散要求；五是安装电梯的全部业主就安装电梯工程费用的筹集以及电梯的运行、保养、维修等费用达成分担协议。通过老旧小区加装电梯改造，完善了老旧小区住宅使用功能、促进无障碍环境建设、适应老龄化社会需求、提升了城市生活品质。
（五）资金支持
老旧小区改造，以建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。一是政府资金支持。按照“保基本”的原则，中央给予资金补助，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，重点支持基础类改造内容。重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，鼓励各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。同时，我市每年用于城市更新的资金重点向老旧小区改造予以倾斜，按年度计划方案予以资金支持。
二是合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。
三是推动社会力量参与。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。
（六）工作目标
按照共建共治共享和基础类应改尽改、完善类能改多改、提升类积极推进的要求，充分征求群众需求和意愿，科学编制老旧小区改造规划和年度改造计划，落实“综合改一次”的要求，做到“一小区一方案”，合理确定改造内容，形成改造清单，突出创新驱动，彰显文化底蕴，留住城市记忆，杜绝政绩工程、形象工程，着力解决群众“急难愁盼”问题，真正做到使老旧小区改造不“伤筋动骨”就能“脱胎换骨”。鼓励开展老旧小区改造示范申报项目，突出示范引领作用。
三、我市工作进展情况
2022年，我市将改造59个老旧小区，惠及6670户，改造面积67.25万平方米，预计投资2.9亿元。老旧小区改造示范项目6个，其中，海勃湾区4个（包括1个自治区级示范项目），乌达区1个，海南区1个。今年11月底前，将2000年底前建成小区中剩余的51个全部改造完毕。
截至目前，我市改造工作一是结合老旧小区改造三年行动计划目标，市委、市政府与各区区委、区政府签订责任状，层层传导压力，确保责任落实到位，建立“一年一交帐，三年交总账”的工作目标。二是为了合理确定改造内容，我局聘请第三方对各区2022年“一小区一方案”老旧小区改造工作进行评审，各区依照评审报告，完善改造方案，明确改造重心。三是目前全市59个小区已完成招投标工作，已于3月15日陆续开工建设。
四、目前存在的问题
一是资金申请存在缺口。今年，我市已申报的老旧小区专项支持资金1.98亿元，已下达财政资金4063万元。由于国家发改政策调整后（燃气管道老化更新改造相关投资占中央预算内投资需求的比重不得低于70%），我市第一、第二批中央专项资金仅1个项目符合争取上级资金条件（中央预算内支持资金710万元）。我市乌达、海南两区均已对全区大部分燃气管网进行升级改造，导致多数改造项目不满足燃气管网改造相关要求。目前，我市正在申请第三批中央预算内投资1.5亿元（海勃湾区）。
二是改造宣传力度不够。老旧小区改造过度依赖政府主导，宣传方式单一，宣传效果不到位，群众积极性不高。
五、下一步的工作
一是积极争取向上资金。主动对接自治区相关部门，全面掌握政策动向，做好信息收集传达工作，协助三区最大限度争取中央、自治区各项补助资金。
二是保质保量推进改造。按照“一小区一方案”的实施方案，配合包联干部，督促各方严格工作责任，落实“综合改一次”的要求，实现老旧小区改造项目化管理、清单化推进，确保包联地区老旧小区改造工作顺利推进。
三是加强政策宣传引导。充分利用融媒体、电视、报刊、网络等多种渠道，大力宣传老旧小区改造的重要意义和工作成果，积极推广改造过程中的典型经验，提高社会公众对城镇老旧小区改造的认识，形成社会广泛支持、群众积极参与良好氛围。
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好、管理有序的居住环境，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。
根据《工作方案》，城镇老旧小区改造实行“一小区一方案”或“若干相邻小区一方案”。方案制定过程中，将充分征求居民意见，主动了解居民诉求，根据80%以上居民意见确定改造方案。
今年将重点改造水、电、气、热、通信、消防等基础设施和雨污分流管网，完善养老、托育、快递、健身等配套设施，鼓励同步进行建筑节能改造和架空线迁改入地。通过新建电动自行车充电设施、为小房引入电源等方式，因地制宜解决电动自行车充电难问题。
多渠道筹措改造资金。燃拦积极争取中央各类补助资金，足额安排省级补助资金皮闭胡，依法合规申请使用专项债券资金，其余部分由市县财政、社会及居民筹集保障。包括引导居民通过直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式出资参与改造；推动社会力量以市场化方式投资参与各类公共设施的改造与运营。态中鼓励将城市更新、老旧厂区等片区改造项目与老旧小区改造项目打包，由市场实施主体开展老旧小区改造，争取政策性贷款支持等。
统筹做好与专项改造衔接。合理安排各施工单位的进场时序，减少对居民生活影响。安排居民代表参与工程监督和竣工验收，改造小区满意度达到80%以上方可组织竣工验收。落实工程质量终身责任制和保修制度，压实参建方的主体责任，确保将老旧小区改造工程打造成民心工程、放心工程。
抓好改后长效管理。引导居民协商确定改造后的物业管理模式，组织居民缴纳必要的物业服务费用。鼓励通过“拆墙并院”统一管理等方式，降低物业管理成本。将改造后的管线设施设备产权依照法定程序移交给专营单位，维护管线设施设备改造成果。建立健全住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区维护更新可持续发展。
那么城镇老旧小区的改造计划主要是哪些方面呢？
一、“楼道革命”
（1）管线管道的改造
（2）通道整治
（3）外墙安全整治
二、“环境革命”
（1）绿化照明
（2）停车库，充电设备增设
（3）公共配套设施
三、“管理革命”
（1）健全基层管理组织
（2）完善物业服务
