Question

房地产法律问题

楼盘在入住三年后，2010年区政府供热主管道配套设施已经落实，确因为开发商在房地产开发中存在的诸多问题导致供暖一再拖延，主要是换热站以及小区红线内相关的供热设施不配套，购房合同中未详细规定， 只是说室内暖气片为钢制暖气片。想问一下，关于这方面的法律政策规定，如果起诉，证据和法律是否对我们有利？
还有一个 联通公司在未经业主同意的情况下 私自和物业一起将通信的基站安装在楼顶 我们现在主张拆除，我们以侵害我们业主的权利为理由要求联通拆除是不是可以？另外，物业是否有权直接和联通签订安装协议？

Answer 1

1.你的供暖问题属于在合同中约定不明，又协商不能达成协议的情形，应适用《合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定人不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
……”
可见，即使约定不明，开发商仍然有义务按照国家标准、行业标准或者能够与外接设施对接的标准（即符合合同目的的特定标准）来履行，不能因为约定不明而瑕疵履行，供热设施不配套，就是没有达到国家标准、行业标准或者符合合同目的的特定标准，这里的合同目的，是指合同中就供热设施而言，你们楼盘特定的供热设施能够达到与外接设施配套使用的目的。更何况，现政府供热主管道配套设施已经落实，应视为当地的国家标准。开发商对供热设施的履行不符合规定，就有义务按照上述规定来实际履行。所以，我认为你们可以起诉开发商，要求改造工人设施，达到与政府供热主管道配套设施相衔接的标准。
2.楼顶属于业主共有，物业公司同意联通安装通信的基站，是对业主占有权的处分，根据《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，物业无权擅自处分楼顶的占有权，你们业主可以要求拆除，协商不成，你们业主可以作为原告，起诉物业公司和联通公司，请求法院确认安装协议无效。

Answer 2

我来说说我的看法：

1.一般来说告开发商要依据合同告，如果是合同约定了为钢制暖气片但是实际中给你们装的不是钢制暖气片，那么开发商是违约的，依据是合同法107条
如果根据合同开发商没违约，那么除非你们当地有政策文件支持你的主张，否则你是不可能胜诉的

2.业主大会要求联通拆除楼顶的通信基站，依据是物权法76条第2项。对该基站你们业主可以要求联通限期拆除并恢复原状、赔偿损失

3.物业无权直接签订安装协议，依据同上，处分这样的权利必须经过小区面积过半数的业主和人数过半数的业主同意才是合法的，但不是必须经过全体业主同意，这个不是法条的规定。物业除非得到业主的授权否则依法是无权和联通订安装协议

Answer 3

第一个问题：起诉不是最好的办法，因为现在出来搞房地产的没有怕你告的！况且你也说合同约定不明确，这就给法官裁量留有余地了！最好还是由业主委员会出面和开发商协调！
第二个问题：有权要求拆除，物业在没有授权的情况下是不能与联通签订这方面的协议的！详细的问题你也可以参看一下物业管理条例！

Answer 4

第一个问题，如果起诉的话，证据对你们是有利的，这个问题的关键问题是换热站以及小区红线内相关的供热设施不配套的问题，首先，这不是你们的问题，是你们所不能控制的，这主要是开发商的问题，责任在开发商一方，与你们无关，这个问题应该是开发商在开发之前就应该与区政府协商好的。
第二个问题更简单，根据新颁布的《物权法》的规定，物业公司是你们全体业主聘任的，它从来都没有权利单独和第三方签订任何和业主有关的合同，除非取得全体业主的同意，换句话说就是，只有业主才可以处分有关小区的实体权利。