Question

房地产企业怎么计算单位成本？

Answer 1

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指，房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：
1、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出；
2、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出；
3、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出；
4、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入，具体如下：
1、房产的计税余值。按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。，凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值；
2、租金收入。按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。
单位成本是生产单位产品平均消耗的费用。是以企业一定时期生产某一种产品所发生的总成本除以产量求得的。单位成本是反映成本水平高低的指标。实际单位成本同计划单位成本比较，与历史先进水平的单位成本比较，与其他企业同种产品单位成本比较，可以找出差距，寻求挖掘潜力降低成本的途径。