Question

常见二手房买卖纠纷有哪些，如何避免纠纷发生

Answer 1

一、常见二手房买卖纠纷有哪些

生活中一些鸡毛蒜皮的小事都可以引发纠纷，例如两家孩子抢玩具，东家的狗跑去西家花园踩踏花草等等。其实二手房买卖纠纷也是花样繁多的，具体可以划分为以下几种：
（一）产权不明确的。根据《物权法》第六条、第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，因此查明卖方提交证书的真实性要放在首位。
（二）土地权属不清的。房地产管理法规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报批。准予转让的，应办理出让手续，受让方应缴纳土地使用权出让金。同时，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，如果不是本村组人员，购买农村集体土地或宅基地上的房屋是不能取得所有权的。
（三）无共有人声明的。共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务，按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。无处分权的人处分他人财产的合同无效。
（四）承租人未放弃优先权的。合同法第二百三十条规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件承租人有优先购买权。
（五）被保全、查封的。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十四条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。
（六）设定了抵押权的。物权法、担保法都规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。
（七）不符合转让条件的。例如：经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。
二、如何避免二手房买卖纠纷发生

一是要看房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。
二是要看房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、夫妻共有的等。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
三是要看交易房屋是否在租
如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
四是要看土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，因为划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。
五是要看市政规划是否影响
例如政府对某块地皮是否有新的规划，同时要查看房龄，因为许多旧楼是拆除的重点对象。
六是要看福利房屋是否合法
福利性房屋主要是指经济适用房，廉租房，公租房等，具体规定要区分对待。
七是要看有无拖欠费用
虽然水、电、气、物业等费用相比房款来说是九牛一毛，但是累积起来也着实让人内心不爽。
八是看清合同再付钱
由于目前交易时所使用的二手房买卖合同并没有统一的标准，大多都是中介提供，因此一定要看清合同约定内容，如违约责任，交易方式等，以免陷入合同纠纷。