我们都知道，一般购房者取得房产证要完成三步：
1、项目竣工通过验收交付业主使用；
2、房企拿到整个项目的产权；
3、房企分割项目大产权，给业主的房子办理分户产权。
房企在为业主办理房产证之前，先得为项目办理大产权，法律上称之为初始登记。这个过程分为两部分，分别是办理土地证和项目大房产证。其中土地证是房企拿地后取得的，房产证是房子竣工验收后取得的。
这个过程所需要的材料有下面这些：
1、五证；
2、房企的主体资格证明，一般是房企营业执照；
3、竣工验收备案表；
4、房屋实测面积报告；
有了3和4后，房企可以通知业主收房了，同时房企也完成了初始登记拿到大产权。接着房企着手开始为业主办理分户产权。正常情况下，这个过程也就一个月左右，业主自己也可以办理的。开发商办大证的时间一般在30天以内，业主的小证一般也在30天以内，算上交房时间，整个过程一般不应该超过3个月。
但在实际过程中，开发商一般都代办产证，这里面除了正常手续需要消耗一定时间外，还涉及到银行抵押解除等资金运作，所以房企普遍在合同中约定交房后2年内为业主办理分户产权。
问题一、为什么会办不下来房产证呢？
房产证办理超期或者无法办下来的原因很多，主要有以下几种：
① 违规用地，②变更规划，③竣工验收问题，④面积实测问题，⑤资金链问题，⑥公共维修基金和契税被挪用，⑦房企跑路。
总体来看，房产证办不下来绝大部分是因为房企违规操作。
问题二、房产证办不下来会有哪些问题？
房产证下不来，购房者无法取得权，无法对房子进行买卖、抵押、赠与、继承、出租等处置。房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
更严重者，房企因债务被强制执行时，没有办理房产证的房子仍然属于房企的资产，债权人（一般是银行）可以依法要求强制执行。
问题三、办不下房产证，开发商有什么好处？
办不下房产证，房子仍然属于开发商，开发商可以利用房子进行再融资活动。此外，开发商的违规操作是办不下来房产证的主要原因，这些违规操作已经让开发商获得了不少收益，比如好卖点，搞点违建增加利润等。
问题四、办不下来房产证，业主该怎么办？
由于办不下来房产证的原因很多，业主能自救的难度也有所不同。
如果小区取得房产证的条件基本满足，业主可以通过法律途径要求过户，难度不大；
如果房企存在比较的严重问题，难以获批，业主要求过户的难度一般；
如果房企存在严重的问题，办理房产证的难度大，业主应考虑退房。
此外，如果小区存在产权问题，业主都会受影响，这个时候业主行动起来才是关键，但部分有“搭便车”想法和缺乏法律风险意识的业主是个麻烦。
问题五、怎么避免产权风险？
一般来说，期房尽量买大品牌房企的房子，即使工程质量不比小房企好，但考虑到品牌影响力，一般产权风险要明显小于小房企。
不要涉足小产权、的房子。小产权的房子根本没有大产证，而的房子存在规划风险，因为规划的是商业，容易在面积实测、竣工验收环节出问题，北京已经要求不再给新建项目发房产证了。
买房前看清楚项目的手续，手续不全的项目可以略过了。即使是手续完整的房子，收房时也应注意检查竣工验收备案表和面积实测报告，如果没有这两个文件，开发商就属于违规交房。此时你应考虑的是维权或退房，如果住进去几年后，房价也涨上去了，才因为房产证办不下来向开发商维权，作为购房者的你也会陷入进退两难的境地。
（以上回答发布于2017-04-26，当前相关购房政策请以实际为准）
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