Question

上海二手房增值税怎么算

Answer 1

上海二手房增值税算法
一.上海二手房交易税费新标准
1、契税(由买方缴纳)
普通住宅，家庭唯一住房且为90平方米以下(含)，税率为总房款的1%;普通住宅、家庭唯一住房的90平方米以上的，税率为总房款的1.5%。具体要求如下表：
2、增值税(由卖方缴纳)
过去征税房价是含税价，营改增后是不含税价，税率维持5%不变，实际税收负担降为4.76%。
3、个人所得税(由卖方缴纳)
房产证(契税完税发票)日期过5年且是家庭唯一住房的免征个人所得税，否则征收相关费用，具体如下：
4、工本印花税(由买方缴纳)
5、产权转移登记费(由买方缴纳)
二.二手房交易的流程
二手房交易是已经在房管局登记备案过的房产再次上市进行交易，其交易流程具体如下：
1、调查房屋权属。查阅中意房产的房产证，核查房屋产权是否清晰，确定具体房产属性，居住还是商用。到房管局(不动产登记中心)查询该房产是否存在产权瑕疵。
2、交付定金、签订合同。选择正规的房屋中介机构或者银行作为托管方，即具备资金监管账户。将定金交予该中介机构，作为第三方托管。当然，如果由买卖双方共同信任的第三人，也可以让其作为监管人。在合同中写明：定金由第三方监管视为卖方收到定金，待赎楼完毕之后监管方将定金交予卖方。
合同约定的定金或违约金不得高于成交金额的20%。
3、赎楼
赎楼有两种操作方式：
(1)业主通过担保公司，向银行借款赎楼，买家拿到房产证之后，再到银行做按揭，本过程中的费用：0.8%的担保费用，以及0.4%的短期赎楼利息;
(2)买家通过担保公司，向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，本过程中的费用只有担保费，但买家需要提前供楼。
4、付首付款与资金监管。买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间因问题导致交易终止，则卖方把首期款再打回给买方。
5、签订买卖合同
买卖合同四个重点事项：
(1)房产属性，产权清晰;
(2)房产总价及定金的约定;
(3)交易税费的分担;
(4)户口、学区方面的承诺。
6、选择银行及办理按揭贷款
关于银行的选择，具体咨询房屋中介机构。
去银行做贷款申请需要买卖双方到场，买方要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
7、过户及交税
过户手续，需要到房产所在地的不动产登记中心办理。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。具体交税依合同约定。
买卖房屋双方都是需要缴纳一定的税额的，只是缴纳的税种不一样，对于不按照既定的规定缴纳税额的情形，一经查实，是会损害自己的声誉的，且还会被相关单位责令补缴税额。
法律依据
《中华人民共和国房产税暂行条例》
第二条　
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
第三条　
房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。