Question

利好政策频发，多地扩大保障性租赁住房供给

Answer 1

日前，住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，强调加快发展保障性租赁住房，进一步做好房地产市场调控。此后，厦门等地接连发布租房市场调控政策，明确加快发展保障性租赁住房，建立稳定房地产市场长效机制。
完善住房保障体系
国务院日前召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议。会议强调，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。
中泰证券研报显示，在房住不炒的基调下，要建立稳定房地产市场的长效机制，供给端的作用不容忽视。保障性住房是房地产长效机制重要组成部分，目前我国已初步形成廉租住房、经济适用房、住房公积金、公共租赁住房、限价房等多形式的住房保障体系。在城镇化不断深化的当下，公共租赁住房重要性日益凸显，国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》正当其时。完善土地支持政策，多渠道供应土地。随着保障性住房租赁政策的落地，将弱化大城市高房价对人口的挤出效应。
住房和城乡建设部住房保障司相关负责人近日接受媒体采访时表示，随着城镇化进程加速和流动人口规模扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显，须加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
上述负责人指出，加快发展保障性租赁住房，首先要明确保障对象。在一些人口净流入、房价偏高的大城市，新市民、青年人“买不起房、租不好房”的问题还比较突出。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，特别是要优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。要赋予城市人民政府更多自主权，可以利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设等，采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式、多渠道筹集房源。充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，加快发展保障性租赁住房建设。
下一步，住建部将继续指导人口净流入的大城市等从确定发展目标、落实支持政策、建立工作机制等方面加快发展保障性租赁住房。今年10月底前，应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。
获税收支持
为了进一步支持住房租赁市场发展，财政部、税务总局和住房城乡建设部联合发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（简称《公告》），自2021年10月1日起执行。
《公告》明确，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。同时，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策减税内容多、力度大，包括增值税减免、房产税减免等内容，充分体现了对于长租公寓企业降低税费负担的导向。减税涉及面广，除了原有的长租公寓企业以外，一些存量土地开发的项目，也有类似减免的机会和空间。例如，《公告》的出台意味着住房租赁企业向个人出租住房享有与个体工商户出租住房同样的税收优惠。《公告》将租赁住房房产税优惠从向“个人”出租住房，扩大到向“个人 专业化规模化住房租赁企业”出租住房，税收优惠范围更广。
多地积极落实
值得注意的是，近期，以厦门、杭州为代表的多个城市接连发布加快发展保障性租赁住房的意见，积极落实国务院、住建部相关文件精神。
7月26日，厦门市人民政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（简称《意见》），提出扩大保障性租赁住房供给，满足新市民、青年人等住房困难群体的租房需求，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。明确从加大土地政策支持、落实税费和中央补助资金支持政策、完善金融政策配套、简化审批流程4个方面给予政策支持。
加大土地政策支持方面，《意见》提出，产业园区内新供应土地的工业项目，宗地内允许配建的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%，提高的部分主要建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建设面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
东海证券研报显示，预计各地特别是大城市会积极扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，让每个人都实现住有所居的目标。