Question

房屋买卖纠纷（求高人解答）

买卖协议如下：
协议书
甲方：祁某
乙方：张某
甲方将水暖公司住宅楼6单元601房子卖给乙方：面积74平方米，共计八万二千元整，先预付订金一万元整，其余部分3月末搬家一次性付齐，以前所有费用由甲方负责，所有购房票据甲方搬家时交给乙方。
双方不得违约。
甲方：祁某
乙方：张某
中间人：刘某
2010年3月10日
合同如上，因为房价上涨，当初8.2万的房子现在估计在12万左右，现在甲方拒不履行合同，也不退还订金（不是定金），现在乙方要到法院起诉，问：
一、乙方现在有那些权利？
二、乙方如果起诉，应该如何提出诉讼请求？
三、因为合同没有约定违约处理办法，如果合同解除，乙方能得到怎样赔偿？
四、乙方是否可以要求甲方履行合同，如果要求履行合同的同时是否可以要求甲方赔偿损失，损失如何界定？

Answer 1

1、房价上涨，一般情况下很难认定是情势变迁，甲方毁约的行为不会得到支持。

2、“一、乙方现在有那些权利？”：
（1）乙方可以请求法院判决甲方应继续履行原合同、交付所有与房产相关的协议、协助乙方办理房产户，并让甲方承担迟延履行而给乙方造成的差价损失等。
（2）乙方也可以选择同意解除合同，但要求甲方承担违约赔偿责任。

3、“二、乙方如果起诉，应该如何提出诉讼请求”：自己选择，见上。

4、“三、因为合同没有约定违约处理办法，如果合同解除，乙方能得到怎样赔偿？”：合同约定了违约责任承担办法的，按合同约定办；没有约定的，按《合同法》的规定，违约方承担赔偿守约方实际损失的责任。

5、“四、乙方是否可以要求甲方履行合同，如果要求履行合同的同时是否可以要求甲方赔偿损失，损失如何界定？”：
（1）可以要求甲方继续履约。
（2）同时还可以要求甲方赔偿迟延履行的损失。损失应由乙方举证证明，比如：因为甲方迟延履行，乙方办理迟延履行事项时的误工费、交通费、食宿费等。

Answer 2

1、乙方有权要求甲方继续履行合同并赔偿损失。
2、乙方起诉应该要求甲方继续履行合同配合办理房屋产权过户登记手续；赔偿甲方违约给自己造成的损失。
3、合同能够继续履行就不能解除，所以既然房屋涨价，乙方就应该坚持要求继续履行合同。至于说如果解除合同乙方可以得到什么赔偿，那应该是甲方的违约行为给乙方造成的损失相当。这里困难的是举证。因此乙方宜举张继续履行合同。
4、乙方完全有权利要求甲方继续履行合同。至于要求甲方赔偿自己的损失虽然于法有据，但是如前所述，存在举证难的问题。乙方必须要有充足的证据证实由于甲方的违约造成了那些具体的数据化的损失。比如说房租的损失、由于甲方拒不接受房屋价款乙方只好叫公证机关提存花费的开支等等。