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金融支持力度加大，保障性租赁住房建设驶入快车道

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中房网讯 （亚晨/文）近年来，保障性租赁住房作为房地产热词，已成为“十四五”时期住房建设领域的重点任务之一。
加快建设保障性租赁住房，一方面可以解决新市民和青年人的住房问题；另一方面，也是提高城市竞争力、实现可持续发展的必然要求。
根据住建部公布的数据，2021年在人口流入较多的40个重点城市已筹集保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势。
近日，住建部在国新办举行的新闻发布会上表示，2022年将继续大力增加保障性租赁住房的供给。从目前的统计看，全国将新筹集240万套。
如果按照这一情况，今年保障性租赁住房的建设力度将比去年有着较大增长，其增长幅度将超过1.5倍。
加大金融支持力度
面对如此大规模建设保障性租赁住房，资金如何筹措，也是行业关注的焦点。
为此，2月25日，银保监会、住建部联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。
《指导意见》提出，国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等，要充分发挥优势，立足自身业务特点，加大保障性租赁住房金融支持力度。把握保障性租赁住房融资需求特点。银行保险机构根据自持类和非自有产权类保障性租赁住房特点，分别提供与需求相契合的金融支持。探索符合保障性租赁住房特点的担保方式。
事实上，国务院办公厅于2021年6月发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中曾明确提出，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；同时，支持银行业金融机构发行金融债券，支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放和建设运营。
除金融机构的支持外，近年来通过财政资金和投资基金也是建设保障性租赁住房资金的来源之一。
2021年5月20日，国家发改委印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》。这也意味着，中央预算内投资新增了保障性租赁住房专项。同年7月2日，国家发改委下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入到试点申报项目名单中。
通过多种渠道增加保障性租赁住房建议的资金来源，足见高层对于解决新市民和青年人的住房问题，可谓用心良苦。
推动相关配套措施尽快落地
另外，从地方层面来看，目前全国多地已经将发展保障性租赁住房作为地方住房建设的重要任务，在地方出台的“十四五”规划等文件中，明确提出要加大保障性租赁住房的建设力度。
而此次发布的《指导意见》，也对各地明确提出要求。
一是，推动保障性租赁住房相关配套措施尽快落地。各地要尽快出台发展保障性租赁住房的具体办法，明确本地区建设保障性租赁住房的申请条件、流程及工作要求等。
二是，加强保障性租赁住房项目监督管理。各地要加快建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。严厉打击以保障性租赁住房为名骗取银行保险机构优惠政策行为。
三是，做好项目准入管理。各地要明确保障性租赁住房项目认定书制度，及时与银行保险机构共享本地区保障性租赁住房项目信息，定期向银行保险机构公布合格住房租赁企业名单和企业经营信息，为银行保险机构开展业务提供支持。
银保监会有关部门负责人表示，将多措并举，引领银行保险机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，进一步加强对保障性租赁住房发展的金融支持。支持银行业金融机构发行金融债券，拓宽支持保障性租赁住房的资金来源。同时明确，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。加强风险管控，防范好相关金融风险。
对此，中房研协分析认为，目前保障性租赁住房在住房保障体系中具有重要地位，是解决大城市住房突出问题的重要路径，保障性租赁住房或成为2022年楼市新亮点，房企可以从自身战略规划出发，积极把握此类信贷机会。
房企如何搭上“顺风车”？
在政策支持和市场需求的支撑下，保障性租赁住房也为房地产企业的发展带来了新的机遇。
根据中信证券此前的评估，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在 800-900 万套之间，对应的新增建筑面积或在 4-4.5 亿平方米，对应的开发投资将在 1.7 -1.9 万亿元，预计 2022 年投资将超过 4000亿元，拉动房地产投资3个百分点。
作为房地产市场主体，房企如果能够凭借自身优势参与其中，或将为业务发展打开新的局面。
克而瑞研究中心此前发布的一份报告，指出了房企切入保障性租赁住房领域的两大路径：一是，通过“改租”、“纳管”形式将存量项目与保障性租赁住房对接；二是，与地方平台公司对接，输出轻资产服务。
根据此前发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，我国保障性租赁住房供应主要路径包括非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房、市场中现存的各类集中式、分散式租赁公寓纳入保障性租赁住房系统。
克而瑞研究中心认为，目前对于房企来说，非住宅存量市场、长租公寓均处于探索期，整体运营和盈利都面临了困境，同时这些项目也圈定了企业部分资金，影响资金效率。通过“改租”、“纳管”方式与保障性租赁住房对接，改造部分低效率项目，有利于盘活存量资产。同时也能够增加保障性租赁住房的供应，协助地方完成目标任务，作为参与主体分享税收、补贴、融资等政策红利。
克而瑞研究中心指出，保障性租赁住房的建设运营方一般为地方政府平台公司，目前进入“增量提速”阶段，后期运营管理效率尤为重要。地方政府平台市场化运作水平整体相对偏低，可能会影响到项目进程，这也为引入房企合作提供了契机。房企与这些公司进行业务对接，在项目运营管理上进行合作，对于房企来说也打通了轻资产服务输出的一条通道。