Question

疫情期间物业费能否减免？

Answer 1

近日，始于南京禄口国际机场的疫情波及多个省份，湖南也出现了本土确诊病例和无症状感染者。面对严峻复杂的防疫形势，多地要求落实落细封闭设疫场所的隔离管控措施。那么，在此疫情管控期间，业主能否以疫情为由要求物业公司减免物业费呢?
      01
      案例引入
      2018年1月，张三与某房产公司签订《商铺租赁合同》，合同约定由某物业公司为张三承租的商铺提供商业物业管理服务，张三应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费。自2020年1月中旬以来，因为新型冠状病毒肺炎疫情的不可抗力出现，商场响应国家及当地政府的防疫要求暂停营业。张三以疫情期间无法使用租赁商铺为由要求减免物业费，遭到某物业公司拒绝，双方为此协商不成，张三于2020年1月开始拒绝缴纳物业费。

02
      疫情期间物业费能否减免?
      法院认为，张三依据其与某房产公司签订的《商铺租赁合同》向某物业公司缴纳物业费用，某物业公司为张三提供了物业服务，双方存在物业服务合同关系，该合同关系合法有效，受法律保护。双方均应秉持诚实、恪守承诺，依约全面履行各自义务。
      根据《民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。同时，《民法典》第五百四十四条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。可以认定张三与某物业公司双方对变更合同没有明确的约定，未能协商一致，故推定为合同内容未变更。
      且在合同履行期内虽发生了新型冠状病毒肺炎的疫情，但疫情的发生属于突发事件，双方均无法预测，某物业公司对张三的损失亦无过错。所以，对张三要求物业公司减免疫情期间物业费的主张，于法无据，本院不予支持。
      03
      案例总结
      《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
      一方面，疫情期间，业主与物业服务人仍应按照物业服务合同的约定履行义务，减免物业费属于对于物业合同的变更，需要当事人之间协商一致。如果业主与物业服务人协商一致的，可以要求减免物业费。如果协商不成的，不可以要求减免物业费。
      另一方面，疫情期间，物业服务人除常规物业服务外，还要负责比平常更多的清洁消毒、体温测量等一线疫情防控工作，增加了义务，因此，承租人更应如约履行物业合同，不论是否及时复工，除物业服务人主动减免物业费外，承租人不能以疫情为由拒付物业费。

      04
      建议
      物业服务企业应按照物业服务合同在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。疫情期间，物业服务企业的工作成本增大，不仅要进行日常的维护，还要配合进行防疫管理。为保障物业费的顺利收取，物业服务企业可以将因防疫增加的工作及物业服务内容及时通过微信公众号、业主群等方式向业主告知，争取业主的理解和支持。