Question

烦恼！房产继承问题！！请专家指教！！！

我家农村，一家四口，我爸，我妈，我姐，还有我（男），有一处二层楼房宅基地，户主的名字是我爸的，我爸因疾病在08年去世，（1）果就此论，这块宅基地拆迁，是否我家现三口人都应分得财产？ （2）我想问因房产确实是我爸的名字，但房子是我爸和我妈共同努力出钱盖的，我妈房产证上没名字，是否她有权决定房产的继承问题？（3）再一个我爸在世时，我姐出钱，我爸找关系单独给我姐盖了一套二层楼房，户主的名字是我姐的，我爸妈口头上就是说那套房子归我姐，老房子归我和我爸妈一起，但是未写下书面东西，我爸突然去世，如果论房产继承，是否我姐依然可以老房子有继承权，可分得财产？（4）我姐尚未嫁人，如果有她的财产继承，嫁人与未嫁对此套老房财产分配问题有没有影响？ (5)我妈是想按原先约定把这套房子给我，因为说好我负责父母的养老，但现在我爸不在，也就是说如果不到房产处公证，我姐签字确认，那么我姐就有继承财产的权利了？（6）如果我姐不按原先说的，不同意公证，我就将结婚，结婚多一个人会否增加财产分配？
谢谢各位的回答。只是我姐跟我妈向来不和，我也没办法，只是了解一下法律上的东西，做好心理准备。以和为贵，家和万事兴，这道理我懂，我一直也在从中劝说，但是无能为力，没有办法。家庭有点矛盾也确实烦恼。但是总归人都有私心，我爸在时所说的话我们一家都同意，只是我爸突然去世，走的急，我姐跟妈妈较难相处，所以了解一下，按照大家所说我姐有继承1/6的财产，但也有赡养义务，我在想什么办法能最好的解决

Answer 1

房产继承
房产继承是指按照《继承法》的规定，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。
需要证明
1，老人的遗产，是所有继承人的共同财产。
2，继承人对共有的财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力，任何继承人都不得违约。
3，如果每个继承人对继承的共有财产分割，无异议，可以凭此协议办理过户手续。

继承步骤
办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取 《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤 如下：
1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。
2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱（如有遗嘱），亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。
3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。
4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理， 并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。
5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。
办理程序
房产继承应先到公证处办理房产继承公证手续，再到房产交易中心办理房产继承手续。
一、关于如何办理房产继承公证的问题
关于房产继承有两种，一是遗嘱继承，二是法定继承，如果死者生前没有留有遗嘱就要按照法定继承来办理。到公证处开据公证书需要带两个证明和两个证件：
1、要到派出所开死者的死亡证明。
2、该套房屋的产权证明或其他凭证；
3、要到死者所在单位（或者居委会、村委会）开法定继承人证明。内容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已经过世等。
4、如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。
5、继承人的身份证件.
二、到房产交易中心办理房产继承的程序及收费标准
（一）房产继承需提交的资料
1、房屋所有权证书；
2、继承公证；
3、继承人身份证及复印件；
4、房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。
注：
A、若房改房、经济适用房继承，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》（收件窗口领取）；
B、若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件；
C、法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书；
D、若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。
（二）办事程序流程示意图：房产交易中心收件窗口领表——收费窗口交费—收件窗口交件—发证窗口领证。
（三）收费标准
1、交易手续费：1元/平方米。
2、登记费：住宅 80元/套。
3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。
4、印花税：5元/本。
（四）领取房产证需携带证件
1、已交费的发票；
2、继承人身份证；
3、收件清单。
注：领取房证时，需产权人到场，若产权人不能到场，需提交委托或公证书。
房产继承过户税费
继承或赠与后出售的物业营业税、个税是怎样征税的？
　　1）继承（直系亲属）：（不纳入限购）
　　营业税：证过5年可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)
　　未过5年：估价×5.6%
　　个税：证过5年且唯一住房可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)
　　未过5年估价×1%
　　2）遗赠（非直系亲属）：（纳入限购）
　　营业税：证过5年可免征
　　未过5年估价×5.6%
　　个税：证过5年且唯一住房可免征
　　未过5年估价×1%
　　说明：继承房产过户的权属来源如果写为“继承、赠与”的是按赠与的方法计税。
　　注意：营业税、个税的调档:是指“上手房产证的登记时间或契税完税证的填发时间满5年”。
法律解析
根据《物权法》的规定，不动产所有权的取得依据的是登记。新置换房产的所有权并未过户到你父母名下，因此他们还没有取得该套房屋的所有权，你就不能将其作为遗产予以继承。但是，根据我国继承法第三条规定及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三条的规定：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。由此可见，债权作为遗产进行分配是受到法律的认可和保护的。根据上述法条的规定，本案拆迁协议中约定的履行标的为单位将新建造的房产置换给权利人，该债权为财产性权利，可以作为遗产继承。

继承税费编辑
1、继承权公证费用;
继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。
2、房地产价值评估费用；
根据沪价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算，
房地产价格总额(万元) 累进计费率‰
100以下(含100) 5
101以上至1000部分 2.5
1001以上至2000部分 1.5
2001以上至5000部分 0.8
5001以上至8000部分 0.4
8001以上至10000部分 0.2
10000以上部分 0.1
3、房地产继承过户税费。
由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。
4、契税
法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。
如一套100万的房子办理继承过户，要承担5000元的房屋评估费用+2万元的公证费用+500元合同印花税+100元的登记费+5元的权证印花税=25605元，费用可观，所以有的人在购买房地产的时候直接将房屋登记在子女名下。
但如果双方申报的房屋价值符合市场价的，一般可以免掉评估费用、而且公证费用如果只公证签名的，仅需要数百元，这样费用就大大的节省了。
继承条件
继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。
一、继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生。这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。
二、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。
三、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。这是继承的第三个条件。有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进行产权分割将属于被继承人配偶的份额（除有约定者外，一般应分出房产份额的一半）分割出来以后，再对遗产进行继承。
继承开始后,按照法定继承办理:有遗嘱的,按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的, 按照协议办理。被继承人死亡后,如果其生前立有遗嘱,或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠扶养协议的,应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处理。没有遗嘱或协议的,则按法定继承处理。
法定继承
法定继承是依照法律的规定,由继承人按继承顺序、继承份额进行继承。
《继承法》规定的法定继承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承顺序是指上述继承人继承遗产的先后顺序。《继承法》将继承人分成两个继承顺序：
第一顺序：配偶、子女、父母；
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，先由第一顺序的继承人继承，没有第一顺序继承人继承（包括没有第一顺序继承人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的，才由第二顺序继承人继承。
继承份额是指同一顺序继承人继承遗产时，份额一般均等。对于有特殊困难的人、未成年人、缺乏劳动能力又无生活来源的继承人，应该予以照顾，适当多分配一些遗产。对于有抚养能力和抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，在分配遗产时应当不分或少分。继承人经过协商一致，可以平均分配遗产，也可以不平均分配遗产，这一点在房产的继承上尤为重要。
丧失权利
继承人的继承权可以因继承人的下列行为而丧失：
1、故意杀害被继承人的；
2、为争夺遗产而杀害其他人的；
3、遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；
4、伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。
房产的继承和分割与其他财产不同，房产虽然可以分割但这种分割是有限的，如不能把一间房屋分成许多份。在这种情况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产。如一定要分割时，可以采用作价分割的方法。
继承手续
1被继承人死亡证明原件
2被继承人房产证原件
3 被继承人单位开具的履历表可以证明与继承人的关系
4 继承人身份证

公证材料编辑
(一)有遗嘱的继承权公证需提交的资料：
1、被继承人死亡证明(外销房需公证);
2、该套房屋的产权证明或其他凭证(外销房需公证);
3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件(原外销房需公证);
4、被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳);
5、继承人的身份证件(原外销房需公证);
6、其他公证处要求提供的文件。
(二)无遗嘱的继承权公证需提交的资料：
1、被继承人死亡证明(原外销房需公证);
2、该套房屋的产权证明或其他凭证(原外销房需公证);
3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件(外销房需公证);
4、继承人的身份证件(原外销房需公证);
5、其他公证处要求提供的文件。

Answer 2

您好，现在逐一回答您的提问，或许答案会让您有所打击，希望您有心理准备。这套房子上既然只有您父亲的名字，那么按照现行的物权法，就是属于您父亲一个人的，如果说您的母亲有确切的证据证明自己曾经为这套房子付过款（也就是必须有证据，比如说材料费支付证明、施工费支付证明之类的），可以主张其对房子的权利，如果没有，那就是没有权利。
现在按照这套父亲是您父亲一个人的来处理：
1.父亲去世，您家里三个人享有平等的继承权，没有遗嘱的，那么就是法定继承，每人三分之一；
2.您的母亲没有权利决定继承问题，即使您的母亲有证据证明她对这套房子的权利，也不能决定属于您父亲这部分的遗产的继承问题；
3.户主名字是您姐，就是那套房子是您姐的，在当时即使您的父母出过钱，也可以被认定为赠与。是否有其他财产不影响继承人的继承权；
4.继承人是否婚嫁不影响其享有的继承权以及继承份额；
5.没有书面的证据，单靠口头的很难确信，如需公证，需要您姐同意，您姐姐不同意，就没法对这个继承权单方进行公证。同时需要提醒：对父母的赡养义务不能通过约定排除，您姐姐也不能以放弃继承权而不承担赡养义务；
6.同上所述，您是否结婚也不影响您的继承权以及继承份额。

只是，我觉得您一家人何必搞成这样呢？高堂尚存，为何不能听从？姐姐已有住房，为何还要为此动干戈？
须知家和万事兴啊！建议您一家人心平气和，或者您给予姐姐一点补偿，签订一个书面协议，让她放弃继承权，因为即使诉讼，这个房子还是属于您这边的，因为您和您的母亲的份额加起来有三分之二，同时老人是需要住房的，而且您的母亲可以去公证处办理赠与公证，将她的份额赠与给您。那么剩下的就是最多给予您姐姐经济补偿。但是同样，在给予您姐姐补偿的同时，您以后还是可以要求其支付赡养费啊，所以我想只要您把利害关系跟您姐姐说清楚，她会明白的，尽量别伤了和气，毕竟都是一家人啊！

Answer 3

1、你妈现在没有权利把整个房屋决定给你，因为在你爸去世后，已经发生了法定继承，你和你姐现在各自已经有了这个房子六分之一，你妈只能对属于她自己份额也就是该房的六分之四部分决定给你，可以赠与或遗嘱的方式给你。但是如果你们现在就想变更的话，必须对该房屋进行分割。

2、你姐如果不想要的话，可以写一份书面的放弃继承的声明，然后这房屋就属于你和你妈两人的了，那么办过户就方便多了。如果你姐不同意，那么你们只能协商解决，将你姐的那部分折合成钱补偿给她。

3、你现在就是结婚并生了孩子也不能多领份额。不过如果房子拆迁时，你老婆和孩子的户口过来了，可能会多得到一些补偿。

北京婚姻家庭律师

Answer 4

答复：
1、房子是你爸妈的共同财产，分割时两人各占二分之一，也就是说你爸的遗产只有房子的二分之一，你们三人只能对二分之一的房产共同继承（一般是平分的）；
2、房子属于你爸妈共同财产；
3、新建房子属于你姐的；旧房子你妈的二分之一可以赠与给你，你爸的二分之一没有其他证明的话，只能三人均分；
4、你姐是否嫁人对继承财产无影响；
5、如果你妈、姐都同意把旧房子给你，并到公证处做了公证，那么你有权拥有房子的所有权，如有一人不同意，你无权享有；
6、你结婚不会增加财产分配，因为继承人仍然是你妈、你姐和你。

Answer 5

答：(1）你们3人有权分得财产。（2）房屋是夫妻共同财产，你母亲是所有人，只能决定自己共有的部分，你父亲的部分由子女继承。（3）你姐对老屋拥有法定继承权，但口头协议如有证人证明，具有法律效力。（4）婚前财产，没有影响。（5）你姐有法定继承权，如有特别约定，从约定，但公证时你姐或委托人应当在场，继承的公证书必须有你姐的签字。（6）不会，婚前财产。