Question

2010年4月以来政府出台了哪些调控房价政策？拜托了各位 谢谢

Answer 1

一、七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》文件出台背景 从2003年以来，全国很多城市的房价进入了快速上升通道，特别是长三角一些热点城市，房价涨幅超过 20％。房价的持续上涨不仅引发了不断高涨的投资热潮，而且高房价也严重脱离了本地居民的消费能力，中低价位商品住宅供应不足、居民改善住房的愿望无法实现以及拆迁安置矛盾日益尖锐等问题逐步显化。在这种背景下，不论是中央政府还是地方行业主管部门，纷纷出台了一系列稳定房价的措施，包括连续两次提高贷款利率，对开发企业征收土地增值税，对投机性购房 (购买住房不足一年 )转让时征收营业税以及期房限转政策等，虽然在一定程度上控制了房价的快速上涨势头，但与旺盛的市场需求相比，还不足以达到稳定房价的既定目标。 从今年 4月初以来， 国务院连续出台多项调控措施来控制过快上涨的房价，特别是明确房价上涨的责任在地方政府，各地城市主管领导应把控制房价当作工作目标之一，切实采取有效措施平抑房价。但由于调控措施原则性较强，可操作层面不足，需要进一步细化。另外，宏观调控政策有一定的时滞性，各地方在出台相关配套细则时也需要认真研究。因此，不会在短时间内收到明显效果。但至少改变了人们的心理预期，也给投机者一个明确的信号，各级政府有决心也有能力调控房价。 5月 l1日，为了切实贯彻落实国务院调控房地产市场的指示精神，七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 (以下简称《通知》 )该《通知》与以往调控政策的最大不同是措施更加具体，有些甚至非常明确。如对个人购买住房不足两年转让的，明确要全额征收营业税。这一政策不仅加大了炒房成本，更因为增加了对未来市场预期的难度，将极大地抑制投机性购房，稳定住房市场。 二、政策预期目标的实现关键是配套政策的实施与效果 任何一个政策的出台都需要一段时间的市场检验，同时，有些政策如何落到实处也需要相应的配套政策以及政策执行的力度。如对空置土地两年以上的，政府无偿收回，这一政策长期以来一直很难实施，有些开发商在闲置土地上盖一些简易棚，或种些花草就算进行了投入。因此，该政策应在具体执行中更加明确。如两年内达不到总投资额的 20％一 30％，或单位土地投入强度小于获得土地成本的要求条件等。明确具体的政策才可操作，也才能达到盘活存量土地，增加土地供应量的目的。另外，对建设中小套型、中低价位的普通商品住宅在土地供应、税收、信贷方面给予优惠政策，但多大力度的优惠政策才足以吸引开发商投资建设中低价位的普通商品住宅是问题的关键。并且，中小套型设置为上浮达到 144平方米，价格达到同级别土地上住房平均价格 1． 2倍 (还可上浮 20％ )以下，标准偏高。可享受优惠的项目太多就很难达到调控和鼓励的目的。地方政府在信贷、税收等方面的优惠政策还需要考虑与国家宏观调控措施相一致。如对建设普通商品住宅的开发企业是否可以降低贷款利率，是否可以减免营业税等。这些与控制投资规模、原则上不予开发贷款优惠利率等如何相一致，是政策制定中要重点讨论和关注的问题。这一系列配套政策的陆续出台将对后续市场产生较大影响。 一个政策的出台虽然不一定能收到立竿见影的效果，但对市场产生的影响，特别是对开发商、消费者心理预期的影响是明显的。而影响房价的诸多因素中，供需关系、土地供应量仍将起到决定性作用。特别对于中心城区，如果存量土地无法真正盘活投向市场，供应与需求差距较大的现状很难在一定时期内得以缓解。 三、影响房价的因素复杂，调控难度较大 影响房价上涨的因素很多，其中需求旺盛是影响价格上涨的主导因素。另一个重要因素是供需结构失衡，特别是城区内土地供应不足，是造成中心城区房价上升的主要因素。另外，成本上涨也是房价上涨的重要组成部分。由于房地产开发企业数量巨大，对土地的争夺日益激烈。特别是一些非房地产行业的企业，如上市公司，凭借其充足的资金实力，盲目抬高土地出让价格，造成获取土地费用越来越高，拉升了土地价格；存量土地又以同地段新成交地价作为商品房价格测算基础，房价随之上升。因此，在这次的七部委通知中明确要求，对于中低价位普通商品住宅项目，要在招标中确定住房销售价格。 因此，在土地供应紧缩、特别是中心城区土地供应不足、供需矛盾无法缓解的情况下，调控政策可以平抑一个城市的平均房价，但对中心城区房价影响相对较小。 四、部分城市房价上涨过快与一些城市相对平稳并存的房价格局 从2004年到 2005年第一季度，虽然国家和地方政府陆续出台了一些调控房价的措施，但房价上涨的势头依然强劲，全国平均商品住宅价格上涨了 10． 5％。其中，高档公寓涨幅超过 12％；有 8个城市房屋销售价格和商品住宅价格涨幅都超过 10％，最高的接近 20％。与全国经济比较发达的大城市房价快速上涨不同，北京近几年的平均房价走势相对平稳，从未进入增幅前 10名，也没有超过 10％的涨幅。这主要归于近几年大规模的经济适用住房建设，中低价位商品住宅供需矛盾不十分突出；另外，北京市区域广阔，土地投放量较大，总体上商品房供应充足，所以，没有出现持币待购、供需矛盾突出的问题
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2010.04.21 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 未获预售许可 开发商不得收取定金 住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。 今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 具体看 http://dc.fangke.cc/zt/tkfj/index.htm