Question

影响房价的因素主要是什么

Answer 1

答：一、影响房价的因素       

1、经济增长速度

经济增长迅速，居民收入相应提高，购买力增强，住宅价格就会提升;反之，则会使住宅价格下降。

2、物价、工资及就业水平

物价变动导致货币价值变动而波及住宅价格，由于房地产具有保值性、增值性，一般物价上涨时住宅价格上扬幅度更大;工资及就业水平提高，居民收入增加，会促使住宅价格升高，反之则令住宅价格降低。

3、储蓄率

储蓄率提高，表示居民购买能力增强，住宅价格也会跟着上涨;反之，则房价下跌。

4、财政及金融状况

财政和金融状况反映了一个城市或地区的经济状况，直接影响住宅价格。

5、利率

较高的银行利率会增加住宅买卖双方融资成本，使住宅交易行为受到抑制，从而导致住宅价格下跌;而较低的银行利率则会对住宅购房者起到激励的作用，有利于住宅市场价格的上扬和市场的繁荣。

6、地价

具有资源稀缺性、有限性的土地是住宅产生的“原料”，住宅价格起伏和地价涨跌密切相关。

二、房价的内涵     

房价是建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。   

三、房价的存在形式     

1、房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。    

2、要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。     

3、而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格，而申报价格质量非常差。

Answer 2

中国住宅产业经历了名副其实的黄金十年，房价一路上升。房价的上升从目前的状态看已经不止是一个经济问题，而且正在割裂整个社会，社会的各种矛盾围绕着房价问题不断的被提及，虽然很多问题的本身和房价并没有多大的关系。
第一：存量需求和增量需求一起释放是推高房价的主要原因。我们国家在货币化分房的时候主要是福利分房，福利分房对很多人来说是福利分房，对很多人来说却是既不是福利也没有分房。但是同时由于没有一个完善的房地产市场，所以也没有其他方式可以改善其住房要求。在取消福利分房实行货币化分房后，当你手中有钱的时候可以从市场中购买房屋的时候，原来被压抑的需求被释放出来。但是这个时候供给并没有那么快的跟上，所以房价上升是必然的。
对于其他国家由于市场的连续性，需求是在一个很长的时间里面连续均匀的释放的，所以没有需求突然上升，或者上升斜率加大的时候，这个时候房间的表现就是平稳。
其实这个问题也和上一个问题是一样的，是存量和增量一起共同作用的，因为中国原来没有房屋按揭贷款。其他国家的信贷对象基本都是增量部分，比如年轻人买房时会贷款。因为上了年纪的人基本都贷款买了房子了。但是中国在年纪大的人有很多还没买房子因为他们的钱还没存够，现在他们存够了，或者没有存够，但是可以贷款了，所以和年轻人一起都开始买房子了。即使一些老年人他们不买房子，他们宁愿住在原来的很小的房子里，但是他们会把一生的积蓄拿去给自己的孩子买房子，或者用来帮助他们付首付款。这样他们的孩子买房子的
时间就提前了。
第三；城市化进程的加快。中国近十几年来城市化进程突飞猛进，大量的农民进入城市，大大提高了对房屋的需求。这一点在很多很多国家也出现过，但是中国的石头比任何国家应该都要强烈的多，因为没有哪一个国家有人为地城乡分割。有人说农民进程后也买不起房，所以对推高房价没有贡献。这种说法显然是不对的，因为他们认为农民都是那一群最穷的在最底层打工的人，他们当然买不起房子，但是他们租房子住也会是是房屋需求增加。在这一部分农民之外，农民还有除了在最底层打工外其他进城的方式，比如高考大学后进城，比如经商进城。中国前首富杨国强就是经商进城的。在很多县城的房屋都是被农民户口的人买下的。即使是打工的农民工能买上房的夜很多。当然买不上房的夜很多。但是需求的增量是因为原来的农民都不买房后来有人开始买房了。
第四：中国经历了一个长时间的经济增长。经济增长导致房价上涨时任何一个国家都会出现的状况。
第五：中国房屋的修建效率低下。我们国家的劳动力很便宜，但是同时效率很低。就如同美国的劳动力价格高但是美国的农产品价格却比中国低。中国建筑业的劳动力便宜，也并不会妨碍中国的建筑成本比美国高。你单个的劳动力价格低，但是你是劳动密集型产业。而且当需求大量增加的时候，会使得大量的非熟练工进以及非熟练的管理人员进入建筑业，这都是降低效率的原因，同时还会抬高劳动力的价格。而这些都是导致建筑成本上升的因素。
第六，土地成本高。土地成本高的原因有两个，第一：政府垄断土地。在中国土地都是由政府来提供的，政府对土地处于垄断地位。垄断会形成垄断利润，形成垄断利润的原因是政府总是让土地供给小于市场的需求。当然这个垄断利润会在政府和房地产商之间分摊。但是房地产商处于弱势地位，土地的垄断利润会基本落入政府手里。第二政府效率低下也是导致土地价格高的一个重要原因。比如地方政府对于一块稍微大一点的土地要拍卖，最后可能都会要得到国土资源部的批准。而这种批准基本是层层审批。其中耗费了大量的人力物力财力，这些费用最后都要打入土地价格中然后又消费者买单。
第七：腐败推高房价。房地产业是一个政府管制的行业，从土地出让，规划审批，销售各个环节都能充分的看到政府的倩影，这为政府官员寻租打开方便之门。政府的腐败就是企业的费用，这些费用最后还是羊毛出在羊身上。
第八：过度宽松的金融政策也是推高房价的原因。过度宽松的金融政策大导致通胀以及通胀预期，同时会
导致流动性过剩，而这些过剩的流动性的首选目标就是房地产
这些要对影响中国房价的因素进行分析。比如上面提到的头三点，我认为是影响中国房价的重要因素。因为这些因素在其他国家目前的情况下都是不存在的。但是我们有理由认为，头三点是一个历史问题，而经过了近十年房地产以及城市化的发展，这些因素正在减弱。中国房地产的生产能力在这么多年里面得到了极大的提高，在一定程度上也使得房地产业的竞争在加剧。那么对于第五点中的建筑业效率的低下问题也会产生影响。因为当竞争变得激烈的时候生产成本能够降低才能使得企业在竞争中处于优势。中国的经济增长速度也有可能不会像过去一样处于超高速发展的状态，经济增速会降低（虽然还是会增长），这些因素都是阻止房价进一步上涨的理由，而且这些因素是非人为因素。对于土地成本高，腐败，金融等导致高房价的因素则有赖于政府的政策改进。
高房价是中国经济的阻碍，因为高房价限制了中国消费的进一步增长，同时使得工业的成本商业的成本进一步的上升。但是对于房价的问题我们还是应该把它理解为一个经济问题。对于这个问题应该用完善市场的方法去解决，过度的行政干预会增加房地产开发的成本，因为政府去干预市场，企业就会在与政府周旋的过程中付出更多的费用，同时由于太多的精力用在了同政府的周旋中，会导致用于房屋修建的减少。而政府的过多干预又会使得腐败进一步的加剧从而使得企业的成本再一次的上升，这些都是推高房价，而不是降低房价的。
对于保障房同房价的关系，我在上一篇文章中已经论述了，保障房会在短期较少商品房供给，长期增加费用，从而推高房价。但是我还是支持适当的保障房建设，特别是廉租房，公租房等针对贫困家庭的保障房的建设。保障房的立足点应该是社会的公平，立足于对弱势群体的帮助而不是立足以降低房价。

Answer 3

首先阐明一个观点，房价不是完全由市场决定，至少在我国不是这样。很多讨论房价的都只是简单从市场供求一个方面考虑房价，这是很不严谨的。
供求只能在基础房价上适当改变房价，而不是房价的基础要素。
先从成本收益的角度来看：
先来说很多人连开发商的建房成本都不清楚，以为只是钢筋水泥砖头，建筑人员销售人员成本。其实真正的大头是土地出让金，贷款利息，企业个人所得税。土地出让金本身都高得离谱，开发商会通过巨额贷款买下土地产权将来还需要还贷，还需要交税。然后会低价卖给你？面包不可能比面粉便宜。就拿墓地来说吧，不到六分之一平米的土地，卖2万3万，而且那是几乎最不值钱的地方，开发商不可能把房建在那种地方。开发商购买土地是通过竞标的方式，谁出价高卖给谁。房价中超过85％都是成本，总售价减去成本也就是净利润并没有很多人想象的那么多，否则怎么总是有房地产开发商破产倒闭？否则为什么即使卖了几十年房子的开发商新开楼盘时仍要贷款？这可是需要还巨额利息的。
有人拿供求原理否定房价成本论，可以看看实体店商品价格，由于电商的极度扩张，实体店完全没了生意，其商品严重供大于求，这时按供求原理实体店商品应该大幅降价啊，结果价格是丝毫不动，为什么？因为成本原因。再看看商业广场里面的店铺租金，当租户逐渐增加时，按照供求原理租金应该上涨啊，结果租金不但不上账，反而下降了，因为更多的租户平摊了成本。可以看出成本收益起的作用大于供求起的作用。
从营销的角度来看
这年头大家谈到通货膨胀往往谈虎色变，都希望能反过来通缩才好。殊不知温和的通胀有利于经济发展，通缩则是死路一条，房价也是一样。
当物价稳步上涨时，所有商品在很长时间里都是销量不错，因为现在不买将来就要花更多的钱去买。房子也是一样，当处于上涨状态时，买的人很多。而当房价下降时，反而没人买了，因为人们处于观望状态，大家都认为房子还要降价，干嘛着急现在买？房产是国民经济中一个大头，如果都不买，对国家经济会有很大影响。
从金融的角度来看
银行在向放贷者放出贷款的时候是要签合同的，合同会规定首付多少，确定将来是选择等额本金或等额本息或LPR哪种方式分期还贷。一旦签了合同，将来就算之后房价跌得再厉害还是要按合同金额来还贷。这对于放贷者是笔不小的支出，必然造成部分人的断供，银行必将收回一堆大量房子，一旦市场上房价暴跌，银行收回房子的价值注定远少于当初贷出去的金额，导致银行资产贬值甚至银行本身巨额亏损，你认为国家会放任国有银行受到如此大的损失而束手无策吗？多地政府早都看到这个隐患，因此下达了限跌令，就是为了防止这类情况出现。
曾经美国的次贷危机就是银行贷出去的钱都收不回了，银行暴雷纷纷破产。这是会造成国家金融系统崩溃的，一旦如此非但银行亏损倒闭，存款人的钱也取不出来，再也无法进行商业贷款，商人们只能选择压缩经营规模，最终国内经济只会走向凋敝，失业人群只会越来越多。
从财政的角度来看
学过宏观经济学的都知道，在一定时期里，政府收入=政府支出，同样地方政府收入=地方政府支出。如果收入＜支出，地方政府只能发债，中央不会补贴地方。地方政府的收入包括土地出让金，各行业上缴的地税，这中间很大一部分都来自于地产。地方政府的支出包括基建支出，退休人群工资，低保，教育支出，政府各部门营运支出，各类事业部门营运支出，公检法经费，消防交通经费，绿化排污垃圾处理费用，公共设施（公园 公共图书馆 公共厕所 路灯 下水道排水系统 公共健身器材……）支出，各项目运动员培养（除开足球等几个市场化的项目），体育场馆建设，表彰杰出贡献者，公共福利支出（比如核酸检测，注射疫苗），补贴不赚钱甚至亏本但从长远看有益于国家的行业，政府拆迁补助，…… 我国财政收入中还房贷利息占了26％，房价下跌意味着地方政府会减少很多收入。
或许有人会想地方政府不需要这么多收入，中央政府的收入可以补贴地方政府啊，对不起，多年前我国税收都分成了两块——国税和地税，地方政府自负盈亏，若开支不足只能发放地方债，否则中央财政是补贴那个地区呢？根本算不过来。如今我国地方债已高达300万亿。况且中央财政（国税 银行利润 各大国企（医疗行业，电信行业，矿产能源行业，交通行业，旅游景区，电视媒体，殡葬行业，烟酒行业，保险行业，教育行业，高速公路收费，彩票站点……））还需要维持科研支出，军费支出，外交支出，教育支出，中央政府营运支出，灾后重建（地震，台风……）支出，各项目运动员培养（除开足球等几个市场化的项目），表彰杰出贡献者，补贴不赚钱甚至亏本但从长远看有益于国家的行业，政府拆迁补助，保险赔付金，彩票奖金……
这里顺道说下房产税，很多人想到开征房产税降房价，问题是房产税才几个钱？无房者购房开发商拿地那个钱是前者的多少倍啊？本来地方财政入不敷出严重短缺，地方政府不想法多获得资金以缓解财政亏空，还想法降低房价（由地价决定）？
这和多低出台限跌令一个道理。
况且国外征收房产税不是为了降低房价的，而是为了提高房价。住户购房之后每年上交的房产税会用来提高楼盘周边环境（绿化 卫生 周边学校教育等一系列配套设施），进而让已购房子价值增加。
如果真地价下跌的结果是使得其他方面的费用会更高，或者……否则无法弥补财政收入在房价利息这一块的损失。要用钱的地方很多，政府一直捉襟见肘，喊了四十多年的素质教育到现在还没实行，为什么？财力不够。将来年轻人数量相对于老年人更少，而老年人口相对于现在更多，国家发放退休人群工资压力更大了，这里财政收入大幅缩水，国家只能继续延迟老年人退休时间。你认为政府会让地价下跌吗？政府收入中的土地出让金，房贷利息，地产开发商企业所得税个人所得税都与房价紧密相连，突然少了这几项收入，收支怎么平衡？发放国债，你认为百姓手中有那么多闲钱可以弥补财政收入不足？增加其他收入金额？大家认为哪个收入项可以大幅度增加款项以弥补房地产这一大块失去的？减少某一项或几项支出？那样都会严重扰乱国内经济。用房地产这一块作为财政收入的大头相对来说是最合理的。政府不会傻到置本国国家机器正常维持于不顾而降低低价的，不会傻到拿政权寿命来开玩笑的。
最后从市场的角度来看
很多人常提到供求原理，当房子的需求量很小时，房价一定会下跌，并死死的认定这个道理。我这里并不否定供求原理，但供求原理有它的适用前提，不是像很多人想的那么简单的。之前说到的四个方面已经确定了房价的下限，房价只可能高于这个下限，至于高于下限多少就由市场决定。
当房子的供给量不变，需求量减少，这才会出现价格下跌。价格是由供给量和需求量共同决定的，不是像有人想的只要需求改变价格就会变化，这个是供求原理的1.0版本，只适合于必须马上出售否则就颗粒无收的商品，比如刚摘下来多放几天就会坏掉的水果。开发商对待房子的需求量减少难道只能降价出售吗？从长期来看他们可以减少以后的供给量，将供给量拉倒和需求量相当的水平。如此一来，干嘛要降价？顺道说一下，大家可见过一个行业长期供大于求？（长期供不应求是由于原材料中有稀有材料，不容易获得）即使假设开发商脑子都进了水，就是想着拼命建房以盈利，问题是上一个楼盘他们就卖的不好，他们哪里来的钱继续下一个楼盘，只能萎缩经营。这个是供求原理的2.0版本。即使是短期，他们可以把房子炸了不出售，至少可以收回部分出地出让金，也比亏得血本无归强。此外，房子的交易属于需求缺乏弹性的，简而言之，它不像其他商品，价格的改变会很大的影响到产品的需求，房子的价格出现变动只会很小的影响到需求量，不论多贵，销售量不会差到哪里，既如此就更难以降价了。这个是供求原理的3.0版本。即使一个价值很小的商品都不可能出现长期的供大于求需要靠降价来维持的，但很多人却偏偏相信房产将来会这样。
以上5个方面（成本收益 营销 金融 财政 市场 ）的因素共同决定了在我国房价下跌的空间很小。