Question

国外大型商业百货公司有哪些

Answer 1

1、Barneys New York
Barneys是成立于1923年的美国纽约的精品连锁店，出售大量的高端精品，在这家大型连锁百货出售的品牌有 Yves Saint Laurent, Christian Louboutin, The Row, Fendi, Givenchy, Marc Jacobs, Maison Martin Margiela, Lanvin, Balenciaga, Prada, Jil Sander, Thom Browne, Dries van Noten, Diane von Furstenberg, Bettanin & Venturi, Burberry Prorsum,甚至是Barneys的独家商品。目前这个网站和Fiftyone合作推出了国际订单发运的服务，发运到98个国家和地区，
其中就包括中国，香港，台湾和新加坡等地。代收关税，运费比较贵。

2、Belk
这家总部为了北卡罗尼亚州的美国精品百货店，有超过120年的历史，成立于1888年，出售的商品也无所不包，也包括很多的高端品牌如Chloe，Burberry，Coach，DKNY等品牌，相对于Barneys和Macy’s等网站来说，应该说会跟大众化一些，知识这个网站暂时还不接受海外订
单。

3、Bloomingdale’s
Bloomingdale’s和Barnyes一样，也属于高端精品百货，其实Bloomingdale’s隶属于Macy’s百货集团，在1949年的时候Bloomingdale’s并入了Federated Department Store（也就是现在的Macy’s），布鲁明戴尔百货店 (Bloomingdale’s) 的气氛与品牌比较年轻化，摩登，但也很务实。奉行着适中的价格却有着比Macy’s更尖端的潮流，秉持前沿的品味，却又没有巴尼斯纽约精品店 (Barneys New York) 那么刁钻前卫，使它成为人人喜爱的购物天堂。而在潮流变幻中，布鲁明戴尔百货店 (Bloomingdale’s) 一成不变的棕色购物袋让一直钟爱它的人们感受怀旧经典。通常在每年5月至7月，11月至1月，布鲁明戴尔百货店 (Bloomingdale’s) 都有大减价活动。另外圣诞节和新年季布鲁明戴尔百货店 (Bloomingdale’s) 那漂亮的橱窗也是纽约一道亮丽的风景线。目前他们的官网也支持国际订单，和Barneys一样也是通过和Fiftyone合作完成，关税代收，运费较贵。

4、Lord & Taylor

Lord&Taylor 是总部位于美国纽约第五大道425号老牌高档百货公司，也称为L&T或者LT，主要业务集中在美国的东海岸，这家百货公司独立运营将近一个世纪，后来被Associated Dry Goods Corp收购，在1986年的时候Associated Dry Goods被May Department Store收购，于是Lord & Taylor成为了May Department一员，但是2005年的时候Federated Department Store收购了May Department组建Macy’s，但是由于Lord&Taylor的业务和Macy’s旗下的Bloomingdale’s的业务重合度过高而将其出售给了NRDC，从而让它有幸留下了这块品牌，否则将会被Macy’s重组到旗下而消失品牌名字。目前Lord&Taylor的网上商城不支持国际订单。

5、Neiman Marcus
内曼·马库斯 (Neiman Marcus) 是美国以经营奢侈品为主的连锁高端百货商店，已有100多年的发展历史。成立于1907，在1989年，收购了波道夫·古德曼 (Bergdorf Goodman) 百货店,并于1989年组建了内曼·马库斯 (Neiman Marcus) 集团。他们的Last Call Neiman Marcus是一个专门出售折扣商品的网站，你可以话比较低的价格买到便宜的高端品牌商品，网站不接受国际订单，如果通过电话订购的话是可以接受国际订单的。

6、Bergdorf Goodman
波道夫·古德曼 (Bergdorf Goodman) 是内曼·马库斯 (Neiman Marcus) 集团旗下时尚精品店。集世界首席设计师之名牌于一堂的波道夫·古德曼 (Bergdorf Goodman) ，是美国著名的时尚传统百货公司之一。Bergdorf Goodman有独特风格的外观和装饰豪华的天花板，深为纽约上流社会人士所喜爱，但是可是不能随便穿牛仔裤和T恤进去的。和Neiman Marcus一样，暂时网站不接受国际订单，但是国际订单可以通过电话订购。

7、Macy’s
美国最大的精品百货公司，成立于1858年，经过了百年洗礼，成为美国最老的精品店，Macy’s的的最大一次重组是1994年收购了美国的Federated Department Store，然后再2005年的时候又收购了May Department Store，一次次的重组并购让其成为美国最大的精品百货公司。

Answer 2

商业地产业态组合研究 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(本文所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。 根据我们的操盘经验，单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心； 2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险； 3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营； 4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金； 5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾； 6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。 根据作者总结多个商业房地产楼盘的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历，作者认为，以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2~3万平方米，层数控制在3~4层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7 万㎡，生理最大承受能力为 2.3 万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为 7000~8000㎡，在日本，超过 6000 ㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5~6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘！人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。 建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。 根据项目总建的大小和层数的不同，业态组合方式建议如下： 一、在首层面积为4000㎡~5000㎡，层数为4层，总建在1.6万㎡~2万㎡时，业态组合方式有： 组合（1）：1F+2F+3F为内置步行街，4F为专业卖场。 其中，1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1~2个方便快餐冷饮店，2F、3F以服装步行街为主。4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。而这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区还会具有非常不错的卖点。之所以强调对3F、4F的分割销售，是因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万㎡，为提高开发商的投资收益，必须尽可能提高分割销售商铺的比例。 该组合的缺点是缺少核心店。但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，该组合适合划小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。必须强调指出，从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为未来流行的趋势。 组合（2）：1F+2F2/3为内置步行街，2F1/3+3F为大型综合超市，4F为专业卖场。