Question

土地增值税加计扣除

Answer 1

土地增值税加计20%扣除的项目主要为,
      取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和。
      土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物征收和计算缴纳的土地增值税应纳税额,并不是直接对转让房地产所取得的收入征税,而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额(增值额)征税。
      按照土地增值税暂行条例和实施细则第七条规定,土地增值税加计扣除20%的项目内容具体包括如下两个方面:

      一、取得土地使用权所支付的金额,
      即房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款,以及按国家统一规定缴纳的有关费用。主要包括两个方面:
      1、房地产企业为取得土地使用权所支付的地价款。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的,地价款为企业所支付的土地出让金;如果是以行政划拨方式取得土地使用权的,地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;如果是以转让方式取得土地使用权的,地价款为向原土地使用权实际支付的地价款。
      2、房地产企业在取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。这部分费用是指企业在取得土地使用权过程中为办理有关手续,按规定统一缴纳的有关登记和过户手续费等。
      按照税法的规定,纳税人在取得土地使用权时缴纳的契税,可以作为取得土地使用权所支付的金额,在计算土地增值税增值额时加计20%扣除。

      二、房地产开发土地和新建房及配套设施的成本。
      房地产开发成本是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
      1、土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
      2、前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
      3、 建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。
      4、基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
      5、公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
      6、开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

      三、享受该项优惠政策时应注意的事项。
      一是土地增值税加计扣除的优惠政策,只适用于从事房地产开发企业,其他企业不适用。其目的是抑制炒买炒卖房地产的投机行为。
      二是在实际房地产交易活动中,有的企业不能准确提供房地产转让价格或扣除金额,致使增值额不准确,直接影响应纳税额的计算和缴纳。如果房地产企业存在虚报成交价格、扣除项目金额不实,以及成交价格低于评估价格的,税务机关有权按照房地产评估价格计算征收土地增值税。
      三是扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金,须提供合法有效凭证,不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
      四是由于土地增值税是地方税,具体操作办法由各地税务机关制定实施,所以全国各地不完全一样,有时同一省不同省辖市之间也会存在差异。
      因此,按照税法的规定,可以享受土地增值税20%加计扣除的项目,主要为取得土地使用权所支付的金额,以及房地产开发成本。