Question

营改增后，产证不足两年普通二手房增值税怎么计算？

举例：买首套房，100平米，原价100万，现价100万，网上看到两种算法：1. （100÷1.05）*5%=4.76万2.（100-100）≥0，增值税为0，附网上的营改增税费计算器计算图片到底哪一种计算方式？

Answer 1

2016年5月1日起“营改增”全面推行，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

“营改增”顾名思义就是营业税改增值税

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。

增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。

@@为什么要“营改增”?

1. 避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端、能有效降低企业税负。

2. 把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，从深层次影响产业结构。

@@营改增后二手房交易增值税交多少钱?

！！以产证不足两年且普通二手房商品房为例

首先不满两年的商品税种有：契税、全额增值税及附加、个人所得税；

举例：本次房屋交易的网签价为500万（大于本区域的过户指导价）

~增值税：网签价 ÷ 1.05 * 5%

即：500 ÷ 1.05 * 5% = 23.81万

~增值税及附加：网签价 ÷ 1.05 * 5.6%

即：500 ÷ 1.05 * 5.6% = 26.667万

~契税：(网签价 - 本次增值税) ÷ 1.05 * 对应费率

~个人所得税：(网签价 - 本次增值税及附加 - 原值 - 原契税 - 网签价 x 10% -贷款利息) x 20%

Answer 2

第一种。这是全套平移的营业税计税优惠。
对于普通住房，不满两年的，需要按照售价全额计算增值税款。
满两年的，按照差额（即本次售价与上次售价差额，上述售价均为不含增值税售价）计算增值税款。