Question

老小区物业收取停车费合法吗

Answer 1

物业服务企业要按规定提供服务、依法收费且收益归业主共有，是合法的。依据如下：
1、小区停车设施属于业主共有部分
小区规划强制配套设置的居民汽车停车场地、停车库，以及按住宅户数配置的车位，是业主依法享有的共用停车设施。依据《城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条的规定，以及《住宅价格管理暂行办法》第五条的规定，小区停车设施的征地费与建设费应计入住宅成本、构成商品房售价。《物业管理条例》第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，按照《物业承接查验办法》第九条的规定，建设单位应当按国家有关规定向物业服务企业移交权属明确的物业共有设施，包括业主依法享有的道路、绿地、停车设施、人防设施等；需要物业服务企业为住宅及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等，提供服务。
2、业主依法共享共有部分的收益应当有偿车使用车位
《物权法》第七十条规定中，将“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备”归纳为“专有部分以外的共有部分”，业主享有共有和共同管理的权利。按照《住宅价格管理暂行办法》第五条的规定，住宅业主是共有部分的实际投资人，还要按《物业服务收费管理办法》第十一条规定承担共用设施的日常运行、维护费用以及大修、中修和更新、改造费用；因此，小区车位应当有偿车使用，用于补偿全体住宅业主，按照《物业管理条例》第五十四条规定“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金”，能够合法、合理补偿全体住宅业主，能够减少后续筹集住宅专项维修资金的工作。
3、物业服务企业应当按规定提供服务、依法收费
业主大会成立前，物业服务企业要按前期物业服务合同以及建设单位制定的临时管理规约，为小区停车设施提供现场管理服务。建设单位要遵守《物业管理条例》第二十二条的规定，依法制定临时管理规约，明确停车设施的使用、维护、管理等事项。依据《价格法》以及《物业服务收费明码标价规定》，按照建住房[2004]155号文件规范《前期物业服务合同（示范文本）》第十八条的要求，物业服务企业应配合建设单位制定有关车位使用及收费的制度，要载明于临时管理规约，引导业主遵纪守法。前期物业服务合同、临时管理规约要按规定办理备案手续，通过政府主管部门依法指导和监督的文件，是物业服务企业依法收费的依据，按照《民法典》第二百八十二条规定“产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。
业主大会成立，物业服务企业要按规定向业主委员会移交物业，通过市场竞争机制择优选聘的物业服务人（也可能是原物业服务企业），应按物业服务合同以及业主大会制定的管理规约，为小区停车设施提供现场管理服务，要借鉴前期物业服务的经验，也要纠正存在的问题。
相关问题见本号文章“业主在物业管理活动中享有哪些权利”、“小区停车收费有关问题（一）”。
依法依规提出建议，希望能帮助朋友，请予采纳。

Answer 2

【法律分析】：是否合法要分情形，在第一种情况下，物业公司是没有权利收取停车费的。因为此时各个车位属于购买或接受赠与的业主所有，停车场内的公共部分属于所有拥有车位所有权的业主共有。在第二种情况下，物业公司经过建设单位的授权之后是可以代替建设单位向业主收取停车费的，但此时的停车费标准也不是由物业决定，由业主和建设单位在合同中具体约定。也可以说物业此时是没有权利要求收取小区停车费。
【法律依据】：《中华人民共和国民法典》 第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

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