Question

合同法案例分析

甲，乙，丙三人为同胞兄弟。三人父母生前拥有一栋私有楼房，这幢楼房于1999年出租给张某夫妇居住，租期为五年，每年租期为2万元，年底支付。
2001年1-2月，甲，乙，丙父母相继去世，没有留下遗嘱，于是楼房由三人依法继承。甲，乙均有房屋居住，办理遗产继承时，把房屋约定由丙管理。2001年10月5日丙将房屋作价给丁，价款为人民币30万元，丁以为丙既是房屋的产权所有人，于是两人签订了合同，并到房产部门办理了房屋过户手续。同年11月1日，丙告诉张某夫妇其已将房屋卖与丁的事实，并要求张某夫妇搬出房屋。张某夫妇不允，要求购买该幢楼房。后甲，乙得知丙卖房一事，向丁提出异议，遂起纠纷
问：父母去世后，甲，乙，丙对楼房具有什么财产关系？
丙，丁之间签订的合同有无效力？为什么？
现房屋所有权归谁所有？
甲乙丙丁有无权利要求张某夫妇搬出房屋？
张某夫妇有哪些权利可以主张？丙应对丁承担什么责任？为什么？

Answer 1

第一，父母去世后，甲乙丙对楼房对还没分割的遗产拥有共同共有的共同所有权。
第二，因为共同共有的财产处分须经3分之2以上共同共有人的同意，否则属于无权处分，构成无权代理。无权代理的法律后果是合同行为效力待定。
第三，现房屋所有权归丁所有，因为丁对丙的无权处分不知情，而且办理了房屋的登记，可以依据物权法的善意取得制度获得该房屋所有权。
第四，甲乙丙丁无权要求张某夫妇搬出房屋，虽然张某夫妇所具有的是房屋的租赁权属于债权，债权一般效力弱于属于物权的所有权，但现代法租赁的物权化使得其具有对抗物权的效力，即买卖不破租赁。
第五，张某夫妇可以主张基于租赁合同而享有的继续使用租赁房屋的权利，还可以主张房屋买卖的优先权但该优先权不得对抗基于善于取得的丁。丙对丁承担缔约过失责任。因为在缔约的过程中并未告知与买卖有关的重要事实属于诚实信用原则的违反。