Question

急求解，关于房屋租赁的法律问题，请大家支招。

本人于2010年8月15日承租一套两室一厅房屋，租期为一年。当时与房东协商，合同约定先支付半年租金并付两个月押金，且在2010年11月20日前支付剩余半年租金，若因除拆迁问题提出解除合同者应支付违约金。
该房屋处于三楼楼顶，因年久失修故而一个房间有漏水问题。承租房屋时房东口头允诺尽快修缮，但时至今日尚无实质举动。并声称该房屋为单位职工宿舍，其无能力修缮，应是单位解决。目前该房间内墙壁与天花板已出现大范围变黑发霉及涂料脱落情况，屋内长期潮湿并有异味已影响居住，且因屋顶问题不解决本人无法对室内进行重新装修。
房东在11月20日前表示，本人可选择继续缴纳剩余租金或者只租半年解除合同，但于昨日致电本人声称如不续缴2011年2月至8月房租，将造成违约并要求支付违约金，否则通过法律途径起诉。
本人问题：
1、房东是否有修缮房屋的义务？
2、房间内墙壁发霉涂料脱落问题，承租房屋时情况没现在严重，我答应过自行解决。如今夏天雨季过后变得非常糟糕，我是否有权要求房东进行维修？
3、如果我继续缴纳房租而房屋漏水得不到解决该如何保证权益？
4、如果我现提出解除合同，房东是否有权拒绝？
5、如果房东要求本人根据合同约定支付剩余半年房租，或者支付其违约金，我是否有权拒绝？

Answer 1

我国《城市私有房屋管理条例》第19条“修缮出租房屋是出租人的责任，房屋出租人对出租房确实无力修缮的，可以和承租人合修。承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还”规定.但是，这一规定是针对房屋租赁合同对修缮义务未作约定，或者租赁合同虽有约定但内容不具体明晰而言的。如果租赁合同对房屋修缮的义务已有明确的约定，则应依照双方的约定处理。建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第9条规定：“房屋租赁，当事人应当签订书面合同”；租赁合同应当具备“房屋的坐落、面积、装修及设施；租赁用途、期限、租金及交付方法和房屋修缮责任”等条款。该《办法》第21条规定：“租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。”
据此，出租房如没有在合同中约定由承租方修缮外，出租方有义务修缮房屋；如出租方不提供修缮，属出租方违约，承租方有权解除合同。

Answer 2

这个你们应该协商解决，因为你先前没书面说明，口头是没用的，

Answer 3

先要看双方签订的《租赁合同》是否约定谁负有修缮义务；如果租赁合同没有约定的，修缮义务归出租人（房东）负有修缮义务。
建议先跟房东协商，协商不成可以向人民法院提起诉讼，由法院判决解除（如果已经构成根本违约），并要求对方承担违约责任。

Answer 4

出租房如没有在合同中约定由承租方修缮外，出租方有义务修缮房屋；如出租方不提供修缮，属出租方违约，承租方有权解除合同。
但因未在合同中注明，我建议还是协商解决。