Question

关于房屋纠纷和转租

您好，我们于09年9月17日年租了一套2室1厅的房子，租期三年，一年一付。期间由于朋友急着用房，我们就搬了出来，让他们住进去了。今天房东打电话说我们转租他人，违约了。可问题在于：
1。我们双方签订的合同中并没有转租或者借出这一条款。
另外，我们于10年9月17日付款1年的房租，押金交了一个月的租金，现在房东告诉我给我两个选择。其一是解除合同，把朋友撵走，给我们退5个月的租金，注意是五个月的租金！！！其二是，我们自己住回去！！！

请问各位我们该怎么办啊！！！
我们的合同中没有转租条款

房东强行要扣取4个月的房租总额和一个月的房租押金作为违约金，是否合法？？？
我在合同中没有违约金相关条款和约定

Answer 1

1.我们的合同中没有转租条款
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依据是合同法224条
据此只要你们转租未经房东同意，房东依法可以解除合同而不需要在合同中另有约定

2.我在合同中没有违约金相关条款和约定
违约金必须是在合同中约定之后才能主张，就本案而言房东是无权索要违约金的，但是房东解除合同之后有权索要违约赔偿，赔偿多少就看房东能够证明他的损失有多少了
强行扣房租和押金是违法的，如果房东认为有损失的可以在解除合同之后向法院起诉索要，而不是擅自强要

3.请问各位我们该怎么办啊
认定转租的关键在于是不是你让你朋友住进来之后由你朋友代你交租，如果不是的话不认为是转租。但是你必须有证据证明不是转租
如果确实是转租的话个人建议你住回去吧，因为解除合同并索要损失的主张法院依法是会支持的，到时候你们肯定会吃亏
当然最好的途径是和房东协商处理，要房东同意转租而你们支付合理对价给房东，能够协商处理是对这一事件最好的解决方案

希望对你有帮助吧，祝顺利！

Answer 2

《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
你如果真是转租，承租人是可以依法解除合同的。这是法定的解除条件，不需要约定。不过，按你的叙述，你是因为朋友没地方住，临时让朋友住的，并没有转租。你可以给你的房东说明白，取得他的谅解！
房东强行要扣取4个月的房租总额和一个月的房租押金作为违约金，肯定不合法。因为，违约金是由合同双方约定的，你们没有这样约定，这样扣取就没有依据。

Answer 3

没有经过同意属于非法转租，转租合同无效，你要承担违约责任。

Answer 4

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