Question

改变土地用途界定

Answer 1

1、市场比较法：市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。

2、收益还原法：收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。

3、成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。

4、剩余法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。

5、基准地价系数修正法：基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。

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Answer 2

改变土地用途是规划上的概念，比如一块土地原来的土地性质是农业用地，但通过规划调整后变成了住宅用地，那政府就可以把它作为住宅用地挂牌出让，相应价格就会比较高，而开发商通过土地市场得到这块土地后就可以在上面建设商品住宅出售获利。相反的如果开发商在一块性质为农业用地的土地上建造商品住宅（不管有没有得到政府默认），都那就是违法建设、私自改变土地用途，会受到规划和国土部门的处罚，私自建设的住宅也无法办理产权证，农村的部分小产权房就是这样产生的。

国有土地分类有： 商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。每一种土地用途都是经过登记的，改变土地用途是指改变原本登记的土地用途，要经过审批。

1、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”

当然通过规划调整改变土地性质的程序是非常复杂和严格的，应当严格按照《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定执行。

Answer 3

改变土地用途是规划上的概念，比如一块土地原来的土地性质是农业用地，但通过规划调整后变成了住宅用地，那政府就可以把它作为住宅用地挂牌出让，相应价格就会比较高，而开发商通过土地市场得到这块土地后就可以在上面建设商品住宅出售获利。相反的如果开发商在一块性质为农业用地的土地上建造商品住宅（不管有没有得到政府默认），都那就是违法建设、私自改变土地用途，会受到规划和国土部门的处罚，私自建设的住宅也无法办理产权证，农村的部分小产权房就是这样产生的。当然通过规划调整改变土地性质的程序是非常复杂和严格的，应当严格按照《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定执行。

追答

国有土地分类有： 商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。每一种土地用途都是经过登记的，改变土地用途是指改变原本登记的土地用途，要经过审批。
1、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”
　　2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”
　　3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”