Question

成本逼近法的估价关健

Answer 1

应用成本逼近法评估地价，除了要把握好估价目的、产权界定、前提条件以及搜集好资料外，还应主要说明各项成本费用的计取标准和确定依据。
1、成本费用估算。
在搜集的资料中，有实际费用，也有客观费用，有历史数据，也有重置成本，我们应正确地利用。根据成本逼近法的原理，无论是土地取得费、开发费还是有关税费，我们都取其客观费用和重置成本.土地的价值取决于土地的效用和未来收益，成本费用的多少并不表明土地的效用和价值高低。成本费用资料应从待估宗地所在区域平均土地成本费用入手进行估算。
2、利息及利润计算。
计算利息和利润时，有一点应特别注意，那就是其相关数据如利息率、计息期数、利润率的选取应有依据。近年来，国家存货款利率变化较大，选取利率时一定要说明理由和依据。同样，利润率也是一个不好确定的值，它会因土地所在城市的不同而不同，我们在估算时，无论如何选取，都一定要阐述其选取依据。
3、土地增值收益计算。
有关土地增值收益的问题，前文已作了许多论述，这里我们之所以再次提及，主要是为了强调在实际估价时，对土地增值收益的确定应明确加以说明.譬如，要阐述土地增值收益率的取值原理、依据，如为什么选择20%而不选25%;若直接以某值作为土地增值收益额，应阐明其取值来源及理由等。 阐述使用成本逼近法的依据和限制。 成本逼近法是有其适用范围的，在应用时，要说明待估宗地的情况适合于采用该法，并明确指出该法的限制，以其估价结果作为待佑宗地的最低限价并与其他的估价方法相互映证。