未办理房产证的房子，买卖合同是否有效

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君众律师事务所
2017-10-16 · 为股权、金融、国资和娱乐领域提供法律服务

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您好，在《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。房屋买卖双方订立的买卖合同是否有效这个问题：

我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。

也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。

由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。

如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

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2019-08-19 · 中央级法律类图书出版社

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［案情回放］
某地一楼盘建成。当地居民李立民实地考察后，对房屋的设计、地段和周边环境都比较满意。经过协商，李立民与经销该楼盘的某销售公司签订了房屋买卖合同。合同约定：销售公司将三居室一套售与李立民，价款40万元，并约定该房屋于2009年元旦前交付使用。此后，李立民先后向销售公司支付购房款人民币30万元。至交房日，某销售公司因故未能交付房屋。2009年5月初，某销售公司通知李立民办理房屋交接验收手续，但李立民未办理。此后，李立民诉至法院，称该合同未按法律规定办理过户手续，不具备法律效力，请求人民法院判决解除其与某销售公司的房屋买卖合同，并主张销售公司返还购房款人民币30万元并承担至还款日的利息损失。
［专家点评］
根据《合同法》的规定，合同生效的要件包括：第一，合同主体要合法，即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力；第二，行为人订立合同是意思表示真实；第三，合同内容不违反法律和社会公共利益。本案中双方当事人均具有缔约能力，并已就销售买卖达成一致协议，且买方支付了房款。既然销售过户登记并非房卖卖合同的有效要件，该合同又是符合合同有效要件的，故该合同是合法有效的。从意思自治原则出发，是尊重双方当事人的意愿的。也是符合合同法鼓励交易原则的。当然买受方支付全部房款之后，出卖方应按合同转让该销售，并应当协助买受方办理过户手续，以实现销售所有权的移转。
本案中，销售公司的迟延履行，并未给李立民造成利益损失，更不会使合同目的无法实现，不应认定为构成根本违约。由于迟延的期间不长，销售公司在违约后采取了较为积极的态度，及时加以改正，使李立民的利益得以实现。因此，李立民不能以销售公司的迟延交付构成根本违约为由主张解除合同。在本案中，应认定该买卖销售合同有效，双方当事人应继续履行合同，李立民可以基于销售公司的迟延履行要求其承担违约责任。

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