最新的厦门二手房交易税费计算方法是怎样的
一、增值税
（一）小规模纳税人转让其取得的不动产增值税征收规定
1、个人（包括个体工商户和自然人，下同）转让其购买的住房
个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2、小规模纳税人(不包括个人转让其购买的住房)转让其取得的不动产
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
（1）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
3、纳税人转让其取得的不动产向不动产所在地主管地税机关预缴或申报缴纳的增值税税款计算
（1）个体工商户转让其取得的不动产，区分以下情形计算并向不动产所在地主管地税机关预缴税款，再向机构所在地主管国税机关申报纳税：
①以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
②以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% （2）其他个人转让其取得的不动产，按照上述规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
（二）一般纳税人转让其取得的不动产增值税征收规定
一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
1、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
3、一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
4、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
5、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
6、一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
二、附加税费
计征依据：以应纳增值税额为计税（费）依据。
适用税（费）率如下：
1、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计征。
2、教育费附加按3%的征收率计征。
3、地方教育附加按2%的征收率计征
4、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同增值税一并征免。
三、所得税
（一）个人销售二手房个人所得税
1、对通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值、装修费用、贷款利息等可扣除费用的，依法严格按照转让所得的20％计征；不能核实原值的，按交易总额(增值税不含税收入)的1.5％计征。个人转让土地使用权，按收入全额征收2%的个人所得税。
2、除文件规定的产权无偿赠与不征收个人所得税规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为赠与房屋价格（增值税不含税收入）减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与房屋价格按以下顺序确定：1、赠与合同上标明赠与价格的，按赠与价格确定；2、赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与价格低于评估价的，以评估价确定。
3、个人出售住房，虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，产权人须提出申请，经审核符合上述条件可直接予以免征个人所得税。
（二）单位销售二手房企业所得税
1、一般规定：将售房收入并入企业应纳税所得额计算
企业应纳所得税额。
2、特殊规定：对2012年1月1日之后委托拍卖成交的单位房地产及非厦门市管辖的单位（以下简称“异地单位”）转让其坐落在厦门市的房地产，按以下规定处理：
（1）单位为正常户的，其房地产被委托拍卖取得的收入，应征收的企业所得税：以拍卖成交价为应税收入，按12%的应税所得率确定应纳税所得额，并按25％的税率预征企业所得税，日后凭税单进行企业所得税汇算清缴。
（2）单位为非正常户的，其房地产被委托拍卖取得的收入，应征收的企业所得税：以拍卖成交价为应税收入，按12%的应税所得率确定应纳税所得额，并按25％的税率核定征收企业所得税。
（3）异地单位能提供其所在地主管税务机关关于该单位异地转让不动产经营活动证明的，暂不征收企业所得税；不能提供上述证明的，按12％的应税所得率确定应纳税所得额，并按25％的税率核定征收企业所得税
四、印花税
售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。 （自2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税。）
五、土地增值税
个人转让非住宅二手房的，按转让收入全额的5％征收土地增值税。（自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税。）
对单位转让二手房产、地产，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及现行政策规定，计算征收土地增值税，并在二手房产、地产转让前到主管税务机关申报。
六、契税
契税由购买方申报缴纳，税率为3%。
自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
扩展资料
购房时间的确定：
1、个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
2、个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与行为前的购房时间确定。
3、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
（1）增值税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：
若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收增值税；
若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税；
若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征增值税；
如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收增值税；
（2）个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳
征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。
如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；
任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；
另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
（3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。
（4）契税：基准税率3%，优惠税率1.5% 和1%，由买方缴纳，同时规定
若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%；
若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；
若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
（5）测绘费:1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积； 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有房管局的测绘章也是需要测绘的。
（6）二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米
（7）登记费：工本费80元，共有权证:20元。
