Question

二手房交易纠纷有哪些，如何避免二手房交易纠

Answer 1

（一）产权不明确的。根据《物权法》第六条、第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，因此查明卖方提交证书的真实性要放在首位。
（二）土地权属不清的。房地产管理法规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报批。准予转让的，应办理出让手续，受让方应缴纳土地使用权出让金。同时，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，如果不是本村组人员，购买农村集体土地或宅基地上的房屋是不能取得所有权的。
（三）无共有人声明的。共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务，按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。无处分权的人处分他人财产的合同无效。
（四）承租人未放弃优先权的。合同法第二百三十条规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件承租人有优先购买权。
（五）被保全、查封的。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十四条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。
（六）设定了抵押权的。物权法、担保法都规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。
（七）不符合转让条件的。例如：经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。