住房金融紧跟“房住不炒”大方向
“最近，我反而没有那么急着看房了，感觉调控力度在加大，房价上涨的消息不像之前那么满天飞了。”近期，上海、深圳、北京等地房地产调控政策纷纷出台，正计划从租房过渡到购房居住的北京市民小吴决定“持币观望”。
扎堆购房、学区房一房难求、价格跳涨……今年以来，包括北上广深等一线城市和杭州等重点城市的楼市相继出现了一波热度。对此，各地反应迅速，密集出台相关政策。金融管理部门也通过严控个人消费贷款和个人经营性贷款等变相流入楼市等举措，加强住房金融监管。
大城市发力抑制楼市热
“上个月，西城区有个两居室突然上调了30万元。因为卖家发现房源挂出后，来看房和有意愿买房的人太多了。”小吴对《金融时报》记者表示，前段时间房价的波动让首次准备购房的他有点不知所措。
“二手房和新房不同，一套房子一个价。即使是当时售价一样的户型，价格也会受到楼层、维护情况这些客观因素的影响，而买卖双方对于房价的判断、交易博弈这些主观因素也有一定的关系。”北京某房地产中介工作人员告诉《金融时报》记者。
据上述房地产中介工作人员透露，近期中介行业也感受到了调控政策的加强，如不得鼓动业主提高售房价格、不参与各类变相“首付贷”等。“此外，每套房每周带看次数不能超过两组。这样我们会选择购买意愿很强的买家去看，减少非必要需求对购房交易的扰动。”
“近期，北上深等地的学区房（或特定区域）价格出现快速上涨。这是多种因素造成的：一是供求失衡，二是游资炒作，三是一些资金违规进入楼市领域。”中国人民大学助理教授王鹏认为。
近期，相关大城市从各个角度对楼市热“重拳出击”。在住房金融端，1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》；1月30日，北京银保监局发布信息，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。
“北京此次检查，充分体现了金融监管部门继续落实房住不炒政策的导向，有很强的信号意义。结合此前上海发布的房贷新政，可以认为，近期房地产调控，很重要的一个工作就是严查资金违规流入房地产的现象。这也意味着银行系统和房管系统将更有力地打出‘组合拳’。这有助于稳定市场预期。”易居房地产研究院总监严跃进表示。
购房者应警惕违规操作风险
违规资金流入房地产的操作手段在近期频频“刷屏”。 “以北京为例，五环内总价超过468万元放弃吧的二套房，首付需要付80%，手头没有那么宽裕的购房者，不少会通过‘经营贷’的方式作为杠杆来购房。这样的方式每月只需还利息，到期还本就可以，不仅额度高，而且利息还比房贷低，从帮忙设立公司信息开始，不少中介机构都会为购房者提供全流程的服务。”北京某地产业内人士告诉《金融时报》记者。
不过，在违规操作的诱人外表下，却潜藏着不少风险。“最后，我们还是考虑不采取这样的方式来买房了，毕竟是一笔不小的数目，还是用正规的房贷更安心些。”最近购房的赵女士放弃了中介给她介绍的利用经营贷置换房贷购房的方式。
赵女士的担心不无道理。“这套违规操作需要通过注册公司、办理营业执照、伪造流水、信贷流转腾挪、垫资等多个环节来完成。而在现在严查信号明确的背景下，过去在这些操作环节中形成的多种‘默契’是很容易被戳破的。”上述业内人士说。
与此同时，监管机构要求银行自查，也直接影响到利用这种方式撬动杠杆的购房者。“如果银行在自查里确定存在用经营贷购房的违规操作，就会提前收回这笔贷款。这样一来，购房者将面临资金链告急的风险，无法提前还款的话可能会被银行起诉。”某国有大行相关人士告诉《金融时报》记者，“在现在的严监管趋势下，银行除了回头自查，还将加强贷前管理。还想采取这种方式加杠杆的购房者将面临更大风险。”
银行应高度重视业务合规性
由于对房贷这一优良资产的青睐，部分银行放松了对信用贷和消费贷的管理，给信贷资金违规流入楼市提供了可乘之机。这一领域也成为了住房金融监管的重点。
针对信贷资金违规进入楼市的问题，监管机构在近期的调控政策中，对过往存在的漏洞进行了严格封堵。一直以来，住房金融领域都属于“重监管”领域，在近期监管部门的高度重视下，银行业应该高度重视相关业务风险，强化业务合规性，及时开展业务排查。
“针对房地产领域，银行应通过业务部门自查、二道和三道防线的专项检查，发现问题和防范风险，定期开展房地产开发企业流动性和清偿能力的风险排查以及大额个人住房贷款和个人商用房贷款的风险排查，针对风险排查中发现的问题，及时采取措施进行整改。同时，银行要根据房地产市场变化情况，针对存量房地产贷款开展压力测试工作。”金融监管研究院一份研究报告认为。
进一步规范住房租赁领域
为贯彻落实去年底中央经济工作会议提出的解决好大城市住房突出问题和完善住房租赁政策、规范住房租赁市场有关精神，近期，深圳、北京、上海相继出台与住房租赁相关的政策，以促进这一领域的发展。
面对被部分住房租赁公司用“高收低租”“长收短付”等手段扰乱的市场，北京在此次调控中对此进行了规范，要求住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；要求此类企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金；此外，还要求银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的租金贷资金拨付给住房租赁企业。
“从租金角度来说，本次政策杜绝了‘长收短付’的现象，防范长租公寓企业赚差价，这也是为了规范租金的使用。而对于押金来说，既规定了押金只能收取一个月的水平，同时也明确了押金托管的概念。而对于首付贷资金来说，此次政策并没有打压首付贷，但规定此类资金不能直接给予长租公寓企业。这三条政策较为务实，补上了此前长租公寓市场管理的各类漏洞。”严跃进表示。
上海也出手严控租金贷业务。“上海的政策一方面禁止增量，规定未开展该业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务；另一方面压缩存量，明确‘租金贷/租金’的比重不能超过15%，这也是租赁市场首个压缩租金贷占比的信贷政策，有助于规范此类业务。”严跃进表示。
作为构筑楼市长效机制的重要一翼，突出房地产居住属性、缓解大城市职住矛盾的住房租赁，将是“十四五”时期楼市发展的重要方向。“保障性住房租售并举、长租公寓、农村集体土地上市、参与公共性住房、公租房政策调节这些举措与金融信贷的方式相融合，才能够从长线角度维护房地产市场的稳定，抑制房价的过快上涨。”王鹏表示。
