Question

西安的地价现在怎么样？拜托各位了 3Q

Answer 1

西安地价水平总体评述 西安市政府曾对社会公布了《西安市城镇国有土地基准地价》，将全市国有土地分为９个级别，商业、居住、工业、科教文卫体育及其他用地５种用途，其中市中心一级地区的商业用地地价最高，达３６００元～４４２５元／平方米，九级山区的科教文卫体育用地地价最低，为１６元～２５元／平方米。那次基准地价是在当时房地产热、物价上涨的情况下制定的，偏高的地价水平引起了省市有关方面的高度重视。１９９７年～１９９９年西安市土地管理局又对全市国有土地定级和基准地价进行了认真修订，修订后的基准地价经省政府批准，于２０００年８月向社会公布实施。在这次修订中，将全市国有土地调整为１２个级别，基准地价水平整体下调了４１％，其中商业、居住、工业、科教文卫和综合用地分别下调了２９％、４０％、５４％、４８％和３４％，最高价一级商业用地为３３００元／平方米，最低价十二级工业用地为２２元／平方米。 财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局提供的我国３６个主要城市分等材料中，西安市居三等。通过将西安市新公布的基准地价与一等城市上海、广州，二等城市南京、杭州，五等城市兰州以及与西安市同居三等的长春、济南各用途基准地价相比，商业用地方面，西安市一、二级地价大大低于上海、广州，与长春基本持平，但低于济南、杭州、南京，甚至低于五等城市兰州，其他级别依次递减，由于各城市土地级别不同，递减程度也不相同；住宅用地方面，西安市地价水平普遍低于高等级城市，略高于济南、长春等同等级城市；工业用地方面，各城市地价水平差异比较明显，除上海、兰州外，西安市一、二、三、四、五级地价普遍高于其他城市。 基准地价只是政府公布的土地指导价格，与开发商从一级、二级土地市场取得的土地实际价格有较悬殊的差距。对西安市１９９３年至２００２年拍卖的１３宗土地价格水平分析表明，几年来西安市一级市场土地交易价格在逐年攀升，并且幅度较大，如南二环同一区域两宗地１９９９年每亩拍卖７６．７万元，２００２年每亩拍卖２９３万元，但仍大大低于东部地区。在采用协议出让的工业用地项目上，其价格水平与东部沿海地区相比偏高。如在我们调查的几个城市开发区中，西安市三个开发区 高新、经济、曲江 工业用地的平均价格，除比太原开发区和昆明开发区低外，与郑州开发区持平，比南京开发区、苏州工业园、天津开发区、杭州开发区、深圳小梅沙工业园都高。 由于西安市城墙内建筑限高、拆迁密度大，在二级土地市场上，用地者之间交易形成的价格水平较高，但与同类城市相比仍属正常，所以对开发商来说仍有一定的利润空间。例如，同为一级商业用地，西安中天实业发展总公司从二级市场购买市中心东大街的宗地交易价格每亩高达５９３万元，比西安东屹房地产开发公司在一级市场以拍卖方式取得尚德路、西五路什字的地价每亩５７０万元还高。应该说二级市场的地价才反映了开发商所能承受的地价水平。 以上分析表明，西安市商业用地基准地价水平不高，住宅、工业用地偏高。市场交易价格基本正常，但工业用地协议价格与东部沿海地区相比偏高。对于经营性用地特别是房地产项目用地，由于全国推行招标拍卖挂牌等市场机制供地，虽使开发商的预期利润受到抑制，但是价格水平仍在能够承受的范围之内。 地价偏高的主要原因 造成西安地价偏高的原因是多方面的。客观上一是由于西安是陕西省唯一的特大城市，特殊的环境因素、较好的基础设施条件，给西安的产业带来了无限的商机，同时也造成了巨大的用地压力，且又无周边城市分担市区用地压力，这就无形中增加了土地供应上的成本费用；二是由于西安是一座历史悠久的文化古城，需要保护的文物较多，城市规划对文物保护区周围的建筑高度和容积率都有非常严格的限制，如城墙两侧、钟鼓楼、大小雁塔四周等，这些区域既要保护，也要开发，在一定程度上导致了单位面积地价的提高；三是西安城内人口密度大，且商服业发达，许多居民把出租房屋、临街开门面房或在附近做小买卖作为主要生活来源，这些区域拆迁改造时安置难、拆迁量大，增加了开发成本。如西大街沿线拆迁成本约为３１２万元／亩，解放路北段拆迁成本约为２８５万元／亩，而这些数据仅仅是根据拆迁面积 含代征路 计算的，摊到开发净用地上就更高了。 主观上的原因有以下几方面： 一、征地中超标准补偿。据调查，新城、莲湖、雁塔每亩２５万元～５０万元，未央、灞桥每亩１５万元～３０万元，远远高于土地管理法规定的补偿标准。究其原因，一是西安市郊区人多地少，耕地质量好，加上城市用地向郊区不断扩展，用地需求远远大于供给，价格随之攀升；二是一些未经批准，擅自同村组签订征地协议的项目单位，由于急于开工，使村组借机哄抬标准，增加了征地成本；三是由于我省对征地中农村房屋拆迁没有严格有效的管理办法，因而普遍存在征用拆迁前被拆迁村庄农民突击建房，千方百计增加和扩大建筑面积的现象。如西安高新开发区二期征地过程中，仅南窑头、甘家寨两村约２５００户，每户村民居住面积平均超过４００平方米，搬迁费用达６亿元，平摊到两村征地面积上，每亩增加土地成本在８万元以上；四是征地中一次性货币安置的渠道单一，社会保障措施又没有跟上，农民普遍担心失去土地也就随之失去了生活保障，因此，在征用土地时，他们也尽力抬高补偿标准。 二、部分项目代征土地面积大。根据西安市城市规划有关规定，用地者在土地征用时必须代征相当一部分公共道路、绿地广场、停车车位等的用地，增加了净用地的开发成本，而且对代征部分所占用的耕地除了交纳征地补偿费外，还要交纳新菜田开发基金、土地有偿使用费等各种税费，加大了土地征用的实际成本。 三、税费繁杂，搭车收费现象严重。据不完全统计，西安市房地产项目相关的行政事业性收费 税 共有３６项之多，除去土地管理法规规定的８项收费和给农民的土地补偿费外，其他２７项费用中，有的是基层政府将法定的解缴义务“转嫁”给土地使用者。如新增建设用地有偿使用费本应由被征土地所在市（县）政府交纳，但我省都是用地者交纳；有的是擅自提高标准收费。我省１９８７年规定西安市耕地占用税标准，城三区每平方米７．１元、郊三区每平方米５．８元，但实际征收中一直按每平方米１５元的标准收取，甚至对非耕地也要收取此项费用；有的是建设项目收费。除此之外，还有搭车收费，如教育附加费、计划生育费、撤村转户预备金等；巧立名目收费，如支农费、盖章费、管理费、协调费等也多在办理土地使用手续的环节中出现。 四、圈占土地，违规交易现象存在。有的开发商获取开发项目后，只圈占不建设，实际开发程度很低，造成大量土地闲置，甚至利用建设项目、规划许可证和用地红线图转让等形式变相“炒卖”土地牟取暴利，而真正实施拆迁建设的开发商拿到规划项目时，已是几经倒手，增大了最终用地者的实际成本，同时也造成土地资源的浪费。 五、政府对土地的宏观调控没有完全到位。一是统一征地制度尚未得到完全落实。某些部门、行业以各种理由直接和乡、村、组签订征地、占地协议，造成政府无法形成统一合理的价格标准，出现征地价格混乱。有的价格偏低，引发农民集体越级上访，有的价格偏高，扰乱了土地管理秩序。二是土地收购储备制度尚未完全形成。政府手中无土地，难以通过土地投放量的多少对地价进行调控。三是用地比例失调，非经营性单位 如行政事业单位 用地比例过大，使真正的工业用地空间不足。据对西安市４９所高校统计，现有学生４２万人，原占地１．９万亩，目前新占、拟占地已达４．９万亩，是原占地的２．５７倍，加上原用地面积，远远超过人均１分地的规定标准。 建议 针对造成西安市地价偏高的原因，提出以下建议： 一、加强土地的统一规划、统一征用转用、统一开发、统一供应的管理，大力推行土地收购储备，从源头上控制土地供应的总阀门，彻底解决土地多源头、多渠道供应的问题，实现对建设用地“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的良性机制，积极探索新的征地制度及补偿途径，调控土地供给和需求的平衡。经营性用地统一由国土资源管理部门按照城市规划先行征用、储备，然后根据供地计划和需求，通过市场公开出让，防止土地投机和浪费。 二、进一步完善地价的市场形成机制，充分发挥土地价格在调节土地资源配置中的基础性作用，对不同产业用地的价格实行分类指导的政策。首先要强化经营城市理念，加大市场化配置土地资源的力度，对经营性土地使用权实行招标、拍卖和挂牌出让，公开竞争形成地价，为政府积累建设资金，以此抑制经营性用地的预期暴利，防止出现炒买炒卖或房地产泡沫现象。其次要运用好地价管理的政策工具，对预期收益高、投资密度大的工业、高新技术企业、世界５００强企业，在土地的供应上留给足够的空间，在土地价格上用招标拍卖经营性用地取得的收益给予弥补，降低用地价格。 三、加大治理整顿土地市场秩序的力度，下大力气改善投资环境。国土资源管理部门应认真查处违规设立各种园区、擅自协议圈占集体土地和擅自利用集体土地、划拨土地进行经营性房地产开发的行为，进一步规范土地市场秩序。同时建议政府严格征地的税费管理，废除一切不合理收费，对所有收费项目、收费依据、收费标准和缴款方式向社会公布，对有关部门擅自超标准收费、巧立名目收费、搭车收费、重复收费的应坚决予以清理和取缔，以降低土地取得成本。切实简化工作程序，提高办事效率，改善服务质量，为投资者创造良好的服务环境。