Question

根据什么来衡量测算地的价值和预期的收益,从而进行竟价

Answer 1

方法如下：引用数据的审查
　 （1）市场比较法主要技术参数确定中应注意的问题
　　①因素指数幅度要与当地公布或采用的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。
　　②指标量化要科学合理。在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。如住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些。工业用地道路通达度对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。
　　针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，市场法还应注意：
　　①优先选用正常市场环境下的实际交易案例；
　　②各比较案例修正后的比准价格相差不得超过40%.即，（高比准价格—低比准价格）/低比准价格≦40%.
　　③各比较案例修正后的幅度不得超过30%.即，（案例修正后的比准价格—案例价格）/案例价格≦30%.
　　（2）收益还原法主要技术参数确定中应注意的问题
　　①要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：
　　1.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；
　　2.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；
　　3.未明确收益内涵、取得收益的方式；
　　4.忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等；
　　5.未考虑房屋的闲置（即空房损失等）。
　　②总费用中涉及到项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：
　　A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用；
　　B.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；
　　C.将利息计入总费用中。
　　③说明纯收益的测算依据和方法。
　　④明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。
　　⑤明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定。
　　针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，市场法还应注意：土地收益的确定应该通过市场调查比较案例后得出且比较案例不少于3个；确定还原利率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险的关系。
　　（3）剩余法（假设开发法）主要技术参数确定中应注意的问题
　　①通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。
　　②明确待估宗地开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。
　　③对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。
　　针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，剩余法还应注意：假设的项目开发周期一般不超过3年；对于开发完成后拟用于出售的项目，售价娶出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。
　　（4）成本逼近法主要技术参数确定中应注意的问题。
　　①要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。如有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。
　　②明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。开发程度差别太大不能相同。如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月、6个月。在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”。但开发时，如通路，一宗地临主干道（20-60米宽），水泥路或柏油路；而另一宗地临砂石路（3-6米宽），同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚。
　　③有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
　　④说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。在利用出让金代替土地增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政策收益，如包含其它内容，应扣除；或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算。
　　针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，成本法还应注意：国家或地方从土地出让或土地收益中计提（安排）的各类资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设基金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费，不得计入土地成本，也不得计入出让地价。
　　（5）城镇基准地价系数修正法主要技术参数确定中应注意的问题
　　①说明待估宗地的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。确定待估宗地各因素修正系数要按照修正系数表进行。
　　②要说明年期、期日及其他影响因素之间的判别和相应的修正系数。
　　③对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应进行土地开发程度修正。
　　④多数情况下，需要进行容积率修正。
　　针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，公示地价系数修正法还应注意：
　　①采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。
　　②在已经部署开展标定地价公示的城市，可按照国家制定的相关评估指导办法，运用标定地价系数修正法进行出让地价评估。

Answer 2

这个问题涉及的面较广，从某种角度说基本上是一个投资机会分析的问题。只有做好了投资机会应有的因素分析，才能进行有把握的竞价。根据提供的情况来看，土地还有不确定或者说需要有效测算并谈判落实的因素，如拆迁、高压线下地敷设等，这些都涉及一系列的费用而且要谈判后才能最后确定。另外，你必须拿到地块的四至周界图及地形图，实地考察，弄明白地块的可供开发的净地面积及地内高差关系，然后根据给你的规划技术经济指标进行初步平面布置，计算可开发面积，减去就地安置的用房面积及辅助设施面积，测算可供销售的每平方米成本，还要落实地块的市政基础设施配套是否到红线，用市场的可实现销售价进行可实现利润的计算，最后你自己确定土地竞价的底线。在计算的时候，需要考虑成本加成、市场导向法、经营性房产的收益法、重置还原法等，当然还需要注意盈亏平衡、敏感性等投资风险的分析。