Question

售楼部置业顾问对其口头宣传与承诺应不应该承担法律责任？

最近在看房，有几点疑惑想请教一下！买期房时，售楼部的置业顾问会说出一些楼盘的优点以吸引购房者购房，但是如果在后期置业顾问所承诺的优点并未实现，他们是否要对自己的虚假承诺承担法律责任？购房者因为相信置业顾问的话语而签订了购房合同，如若后期无法兑现，购房者是否属于重大误解签订合同？现在很多楼盘都是委托销售，那被委托的置业公司是不是应该承担法律责任？

Answer 1

　　售楼部置业顾问对其口头宣传与承诺不应该承担法律责任。因为售楼部置业顾问的口头宣传与承诺，还不是商品房的销售广告和宣传资料，仅仅是销售策略，正如应该售货员在吹嘘其商品是全世界最好的由于，口头的推销与书面的销售广告和宣传资料是有区别的。
　　房产买卖合同最后都需要签订书面合同，签订书面合同本身就是双方约定的，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。因此之前的口头宣传与承诺，如果合同没有规定，购房者签订合同，就是对合同的条款认可。
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
　　第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　根据《中华人民共和国合同法》规定
　　第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
　　法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

Answer 2

1、置业顾问应当对其宣传和承诺承担责任，但根据最高法司法解释，只有那些宣传承诺具体确定，且对买卖合同的签订和对价格的确定有重大影响的，才属于要约，对方违反的要承担违约责任，否则属于要约邀请。
2、受委托人的行为应当由委托人承担责任，也就是对置业顾问的行为，作为委托人的房地产开发商应当承担责任。

追问

再请教一个问题，如果置业顾问承诺的一些比如车位优惠、赠送太阳能等等，但是并未在合同中明确约定！若是后期没有或者开发商不承认，这个责任方在谁呢？置业顾问的行为属于虚假宣传或者欺诈吗？

追答

这些承诺只要达到具体明确的程度且对合同的签订及价格的确定有重大影响，即使不写入合同，也属于要约，开发商也必须遵守。当然你要有证据证明。一般来说，象赠送太阳能这样小物件，相比一栋商品房来说，应当不能认定产生重大影响。

追问

非常感谢，还有一个问题，如果是宣传户型与交房户型不同，或者是最终学区不是宣传学区，或者是容积率、绿化率超出规划标准，或者是楼层采光时常小于国标规定，这些属于重大影响吗？

追答

你的这些问题太广，而且也要结合其他一些因素才能确定，我所举的太阳能例子只是一个很明显的例子，不能以此类比其他。如果真的涉及到你所提到的这些问题，建议你委托专业律师现场为你决策。

Answer 3

法律上是规定要负责的，但这个很难执行，除非你又确凿的依据。