换房的常见风险有哪些？
换房的常见风险有以下三种：1.时效风险；2.资金风险；3.违约风险。
一、换房中的时效风险
1.付款时效
换房者与卖方约定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的首付款。但在约定时间到期后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。
具体付款金额及交付日期会在合同的补充协议中体现，如下图：
购房合同关于中成交价格的内容
购房合同中关于首付款的内容
2.交房时效
如果卖方没有按照合同中约定的时间交房，就会面临违约。
因此，一定要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个工作日，切勿做口头约定，必须落实到合同中。
购房合同中关于房屋交付的内容
3.户口迁出时效
有可能房子已经买卖过好多次，以前房主的户口还在里面迁不走，导致买方户口无法迁入。
因此，一定要在合同中确定现房主户口的迁出时间和违约责任。为避免不必要的麻烦，建议去房屋所属派出所核实户口问题。
购房合同中关于迁户口的内容
二、换房中的资金风险
1.交易资金安全问题
从交易顺序来看，前后付款一般包括：定金、首付款、尾款、税费等几笔，存在极个别的卖房者将买房人的房款挪作他用，导致交易无法进行，购房人也面临资金损失。买卖双方可以协商，进行资金监管。能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2.资金无法按时到位，签订购房合同，旧房卖不出，购房资金难到位。
例如：小王近期打算换房，已交付定金并且与卖家签署购房合同，合同中约定在旧房卖出后支付购房尾款，但旧房迟迟卖不出，导致购房款迟迟不能到位，面临着违约。
三、换房中的违约风险
1.卖方违约
卖房出现违约情形时，应在违约行为发生之日起十五日内，以房屋总价的20%向买方支付违约金。
例如下列违约情形：
1）市场处于上行阶段，卖方想另卖高价，暂时不想卖房；
2）卖方所卖房屋属于央产房，无法办理上市或者办理周期过长，导致房屋无法交易；
3）房屋被查封或限制转让，导致买方无法取得房屋所有权；
4）卖方擅自提高交易价格或将房屋出售给第三方。
具体如下图：卖方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指买方）
卖方违约情形说明
2.买方违约
买方出现违约情形时，应该在违约行为发生15日之内，以房屋总价的20%想卖房支付违约金，买方已向卖方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
例如下列违约情形：
1）市场比较低迷，房价有略微下降趋势，买家看上了价格更低的房子，不想买房了。
2）提供的证等购房所需材料不完整、不真实或无效，导致无法办理过户手续；
具体如下图：买方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指买方）
买方违约情形说明
四、如何降低风险？
1.防备资金风险，保护资金安全；
换房所涉及的资金量相当大，因此资金安全是首要防范的问题。尤其在二手房资金交易中，每一笔款项支出数目都不小，相对来说，选择第二种方式，通过第三方的资金监管好似加了把安全锁，能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2.在合同上落实节点和时间；
为了防止风险，建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户口迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质，买卖双方需签署《换房后取得资质的声明》。
3.买房准备充足，寻找合适房源；
换房是一个并行的流程，买卖同时进行的，在挂牌出售的时候，也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求，找到合适的房屋户型。如果已经找到了合适的房源，看好了想要买的房子，价格又恰到好处，建议可以在支付了新房的定金之后，与开发商或者卖房者进行协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够的时间将旧房子卖掉，来及时支付新房的房款以免造成违约。
换房时，涉及的房屋交易复杂，换房者一定要留意潜在风险，尽可能顺利完成换房。
该内容仅在北京使用
