房地产未来发展方向如何？
——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)
房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)
定义
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。
行业发展前景及趋势预测
1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。
另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。
2、预期2022年房地产市场逐渐修复
2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。
在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。
更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。
在夏斌看来，当房地产以“消费品为主导方向”的时候，意味着是绝大多数人买房是为了满足自住需求，而不是为了投资投机，这也与“房住不炒”的定位契合。一旦把房产当成金融资产操作，就像买股票一样，其出发点就是为了投资。
夏斌还指出，一旦确定房地产以消费品为主导方向，长效机制也需要同步配合。“比如税收怎么收，首付和利率定多少，预售制度要不要变化，这些问题都要考虑在内。”
图源：图虫创意
对于今年多地出现烂尾楼业主强制停贷的现象，夏斌建议各地应尽快拿出解决办法，不要令其发展成为系统性风险。
据时代周报记者统计，7月份以来，已有西安、汕头、九江、东莞、长沙、沧州等6个城市发布商品房预售资金监管新规，从明确各方主体责任、优化监管流程、制定预售资金拨付节点等方面加强监管。
其中，预售资金拨付标准备受关注。
7月14日，西安市发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，严格制定拨付标准。具体而言，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%。
8月3日，长沙市住建局出台《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，要求将购房款全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。
厘清各方责任、加强预售资金透明度，是多地政策发力的重点。
以九江为例。7月28日，九江市住建局公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户，并提示购房人购房时注意核实预售资金监管账户信息，将购房款直接存入商品房预售资金监管账户。
东莞则进一步明确各方主体责任。8月2日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》，对监管单位、银行机构和房企需履行的职责做了明确说明。
夏斌指出，目前我国房地产市场应该坚持“两条腿”走路，一方面是大力发展保障性住房，实现住有所居。另一方面，各地在制定商品房买卖政策的时候，应凸显出支持刚性需求的。
