Question

买卖二手房，补充协议如何签？

Answer 1

补充协议是对原合同的补充或者变更，一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同明示不得变更的条款，补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。对于卖方来讲，其中的条款约定如果认识模糊，容易造成违约，引发纠纷等情况。所以在此以某中介公司房屋买卖合同补充协议（买方贷款）为范本进行介绍。

一、关于成交价格的约定

成交价格包括其中予以赠与或者折价的家电、装修，并且为净得价。

成交价格

二、交易过程中具体事项的约定

1.定金

1）约定支付时间及条件。这是对买方付款时间的约束，如果买方没有在写明时间内付款，需赔偿违约金或缴纳滞纳金。

2）定金限制规定：

a.如交易房屋无抵押或只有一个抵押且抵押权人为银行情况下，定金不超过房屋总价款的20%，且不能超过100万；

b.如交易房屋有一个以上抵押，或只有一个抵押但是抵押权人非银行，定金不能超过房屋总价款20%且不能超过50万。

c.10万（含）可自行支付。

d.超过10万部分，必须办理定金托管。

定金

2.还款解押

1）卖房需明确所出售的房屋是否有抵押，若有抵押，需向买方承诺何时还清贷款，最迟何时办理解抵押登记手续。

2）卖方需保证在此期限内完成，一旦违约需承担违约责任。

还款解押

3.首付款支付方式

1）买卖双方需协商首付款的数额以及支付时间以及方式，如“卖方办理完解抵押手续后5个工作日内”。如果买方在约定时间内没有付款，卖方可以要求其承担违约责任。

首付款支付方式

4.银行面签及过户

1）面签：面签需买卖双方共同到场，双方需约定面签时间及条件，例如“丙方（中介）收到评估报告后5个工作日内”。因买卖双方中其中一方而造成合同不能履行的，追究违约方责任。

2）过户：同样，过户时需买卖双方共同到场，双方约定面签时间，例如“丙方（中介）收到贷款机构批贷后7个工作日内（以建委预约时间为准）”。

面签及过户

5.物业交割

物业交割和交房两者不同，卖方需留意。

1）约定交割时间：进行物业交割，买卖双方需约定交割时间，如“办理权属转移登记后5个工作日内”。

2）约定支付方式：买卖双方可以约定自行支付或者通过资金监管进行支付。

物业交割

6.税费相关

1）房屋基本情况:卖方需要确定所出售房屋年限、是否唯一，这关系到所需缴纳的税费。

2）税费支付：买卖双方需约定税费支付由哪一方承担，一般在北京都是由买方承担。

3）其他税费：如果出现预料之外的其他税费，需明确税费支付方，以免发生不必要的纠纷。

税费

三、关于违约责任的约定

违约责任条款是补充协议中十分重要的条款，违约行为可以分为两种：

1）一般违约：逾期履行本协议约定义务15日（含）内。

2）根本违约：对于卖方，如果卖方提供虚假产权证明、房屋被查封、违约逾期超过15日、擅自提高价格等情况，属于根本违约。

3）约定赔付金额：构成根本违约的，需赔付房屋总价款的20%。

4）关于不可抗力：因为不可抗力导致合同不能履行的，如新政策出台、自然灾害等，买卖双方都不算违约，双方需协商解决。

违约责任

四、与交易相关的其他约定

1.出租

如签约时房屋已出租，卖方需明确租赁期限，租金标准以及已收取租金及押金归属。如：“交易房屋现租金4000元/月，交房前归卖方所有，交房后租金归买方所有，如果卖方事先收取部分押金及租金，应在交房后5个工作日内归还买方。”

出租情况

2.央产房

如交易房屋为央产房，则必须约定《在京中央单位已购公房变更通知单》取得时间。如果违约，卖方需承担违约责任。

央产房

3.关于附属设施

1）关于装饰装修，只要不是毛坯房，不可以选择“无”。

2）必须约定卖方在交房时一并交付的附属设备，如有特别约定建议在“其他”处注明，尤其是容易出问题的热水器、灯具。

附属设施

4.其他约定

1）不可以在此约定不当承诺。

2）对合同中已经有的条款，买卖双方无需再次约定，避免出现前后不一致、约定错误的风险。

其他约定

资料来源：《补充协议》

该内容仅在北京适用