Question

购房户口：买卖二手房买方户口问题如何解决

Answer 1

人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。
二手房户口买方户口
1、买房为什么要重视户口问题？
户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。2、购房户口问题的表现形式有哪些？
2、其纠纷的主要表现形式为：昆山户口迁入条件
（1）买卖交易结束后，发现卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。
（2）卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权，因此拒绝搬出，以致买方无法将户口迁入。
3、如何预防户口问题的出现？
（1）了解户籍政策。户口的落定必须有可以落户的固定物业。
（2）预先调查核实。在了解了现行户籍政策之后，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实；委托中介代为核实的，则应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的责任心不强或有欺骗行为。
（3）在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。律师建议购房者最好在交易之前到户籍登记机关查询原户主户籍情况，并在房产过户登记之前要求迁出。这是因为如果在过户登记之前知道对方户口未迁出，购房者可以拒绝买房，解除交易合同；如果等到已过户再要求迁出，问题就很棘手。
（4）在买卖合同中设定户口违约条款必要的情况下，可以在房屋买卖合同附件中提出“强制迁出户口”的条款，如果超过一定的期限，有权要求对方户口强制迁出。
（5）如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。如果同意这样操作的话，那也应该在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，并预留较多的房款以及约定较高的违约金，如逾期一日则按照房屋总价的万分之五计算，直到卖方户口全部迁移为止，通过这种加重经济责任的方式，才能有效地约束出售方按时将户口迁出，避免因为对方的原因而影响了买受方迁户口等权益。