Question

大家好！急~~请律师们进来看看~

律师们！你们好！
本人有一间街面旺铺~~因为以前是在第一经营人手里以价格（5万元）转租过来的，房东也在场，当时有一个所谓的《转让费》，这个转让费不是交给房东而是交给第一经营者，在本人手里已经营三年，与房东的租约是一年一签，现在房东不租了，想收回自己做，其房东本意是想收回自己转让，赚取房屋的转让费，而且目前我的铺面合同没到期，房东说以后不租，要租的话房租金会很高，也就是满天要价，在合同上也注明：如果我不续租房东可无条件收回~请问：我在接铺面的那个转让费该如何要回？我很头疼~~铺面也不允许我转让，请问我该如何保护我的权益~~
麻烦大家了，给小弟好的建议

Answer 1

房屋的转租应当经过出租人的同意,否则是无效的.
1、关于你的租赁合同性质认定。你开始说是从第一经营人手中转租取得店铺使用权，但一会儿又说与房东签订租约。感觉有点乱。究竟是转租合同还是一般租赁合同，需要更进一步的认定。如果租赁合同上的实际当事人为你和房东，那该合同应属于一般租赁合同。如果对方是第一经营人，则应属于转租合同。
2、关于转租合同效力认定。按照《城市房屋租赁管理办法》第28条规定，转租合同必须原出租人书面同意！如果，该合同属于转租合同，那仅有房东的同意没有书面同意，则合同效力需要进一步的认定！由于违反了《城市房屋租赁管理办法》的强制性规定，按照合同法第52条规定，违反国家法律，行政法规强制规定的合同无效。《城市房屋租赁管理办法》是建设部发布的，属于行政法规。因此，转租合同可能被认定为无效！
3、关于转让费问题。转租合同中，法律不禁止第一承租人从转租合同中收取一定的合理费用。
4、关于租赁期满是否续租。一般而言，在租赁期满后，在同等条件下，原承租人享有优先租赁权。但出租人在租赁期满后根据市场行情调整租金，也是没有问题的。
5、关于你说的5万元的租金性质。这5万元是约定一年的租金还是3年或5年或其他？这关系到你的合同的租赁期限的认定。
综上，我认为如果你不愿意支付高额的租金，可以参考以下方案：
1、如上分析，可以请求转租合同无效。若被认定为无效后，可向第一经营人主张返还所谓的”转让费“；
2、对店铺经营期间，若在出租人同意的情况下作了装修的，无法拆除或分离的可请求对方给与一定的补偿！
[[i]本帖最后由退热二百于2008-4-1805:52PM编辑[/i]]
很认真，学者风范。