Question

最近购买二手房，想知道二手房屋买卖的合同注意事项

Answer 1

（一）确认产权的可靠度　　1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；　　2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；　　3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；　　4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。　　（二）考察原单位是否允许转卖　　1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；　　2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；　　3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。　　（三）查看是否有私搭私建部分　　1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；　　2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；　　3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。　　（四）确认房屋的准确面积　　1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；　　2、产权证上一般标明的是建筑面积；　　3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。　　（五）观察房屋的内部结构　　1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；　　2、管线是否太多或者走线不合理；　　3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。　　（六）考核房屋的市政配套　　1、打开水龙头观察水的质量、水压；　　2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；　　3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；　　4、观察户内、外电线是否有老化的现象；　　5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；　　6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气；　　7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；　　8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。　　（七）了解装修的状况　　1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；　　2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。　　（八）查验物业管理的水平　　1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；　　2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；　　3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；　　4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。　　（九）了解以后居住的费用　　1、水、电、煤、暖的价格；　　2、物业管理费的收取标准；　　3、车位的费用。##（1）房屋产权性质有些房屋有好多个共有人，如继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果这是部分共有人擅自处分共有财产，买售人与其签订的合同未在其他共有人同意的情况下一般认定是无效的。（2）房屋手续是否齐全房产证是指证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以进行抵押和转卖。所以最好的选择有房产证的房屋进行交易。 （3）明确的成交价格和税费责任（4）双方的付款时间和方式（5）明确房产是否存在抵押、租赁或被司法机关查封等问题。（6）物业费、水、电、燃气、暖气等费用是否交清楚。（7）明确是否涉及他人的户口有没有迁出。（8）明确双方的违约责任。