Question

2012年土地估价师考试估价方法之路线价估价法

Answer 1

二、路线价及其修正体系的建立(理解就可以了)

1、路线价及其修正体系确定的基本程序

2、路线价区段划分与标准深度设定

设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。

3、路线价的评估确定

样点宗地单位地价求取方法：收益还原法、市场比较法等

平均这些标准宗地单位地价的方法：众数、中位数、简单算术平均、加权算术平均等

路线价评估确定的具体步骤：地价实例调查-宗地地价计算-宗地数据检验-确定地价区段-计算区段地价-划分地价等级

4、深度修正系数表的编制

深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。

(1)深度指数修正的原理

(2)深度修正的各种方法

欧美的慎格尔法则(四三二一法则)、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则

路线价的表示方式不同，深度指数表的制作形式也有差异。

(3)深度修正表编制：单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率

5、其他宗地条件修正系数表的编制

宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、出让转让年期修正、朝向修正、地价分配率修正

三、利用路线价估价法评估宗地地价

1、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序

(1)确定待估宗地所处的路线价区段与路线价

(2)确定待估宗地的临街深度和其他因素条件

(3)确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数

(4)估算宗地地价

2、利用路线价估价法评估各类宗地地价的方法

重点理解教材中的几个图和31个计算(台湾标准)

(1)临街地：7种情况

临街深度未达里地线者，按深度指数表和基本公式计算;

平行四边形的宗地：以其高度为临街深度;

梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的;

正三角形的宗地：以其高度的1/2为临街深度;

逆三角形的宗地：比照袋地计算;

街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算;

宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按面积比例平均计算。

(2)路角地：几种加成减成情况

(3)袋地：按起讫深度指数表，比照临街地方法计算

(4)其他土地：主要是里地按路线价四成计算

(5)实例计算