Question

成立业主委员会的作用

Answer 1

在现在的很多小区里，大多数的业主还没有意识到成立业委会，能够对自己带来哪些好处。所以，一部分的业主对于成立业委会的态度也不是特别积极。但是，要成立业委会，必须要1／2的业主投票权，如果没有这么多的业主投票权，业委会是无法成立的。而且，成立业委会对于小区业主来说，是有很多作用的：
（一）凝聚业主力量制约物业公司；
（二）解聘不满意的物业；
（三）形成议事和执行机构以处理业主集体事务；
（四）建立小区规范。
一、物业能在物业合同到期后收取物业费吗
由于没有成立业主委员会，导致物业合同到期后没有续约的，承认其事实物业服务关系。在此期间，尽管原物业合同已经到期，但是业主享受到了物业服务，仍需缴纳物业费用。
业主委员会已经成立，由业委会或业主大会决议不再和物业企业签约的，物业不得以“提供事实服务”为理由，要求业主缴费。如果业委会决议是在物业合同期满之后做出的，则需要缴纳物业合同到期日至业委会终止物业公司服务的决议公告日期之间的物业费。
《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
因此从全文叙述可以得知，小区物业合同违约金的上限是根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条来进行规定的，物业违约金上限一般为千分之三。
二、业主怎样起诉物业公司
视具体情况而定。
建议和业委会协商，或者申请成立自治业委会，这样在和物业的商讨中才有话语权。
单个业主能否起诉物业公司侵犯众业主公共权益的问题，实践中长期以来存在着争议。我国《民法典》第八十三条第二款明确规定：业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
但在落实到具体案件的司法实务中，各地的判例却不尽相同，争议在于有的强调业主主张小区内被物业侵犯并占用的公共权利，须有超过一定比例的大多数业主授权。
这其实是对法律原意的一种误解，作为原告（业主）事实上也难以操作。上述法条中规定的自己二字，即明确了业主个体的诉讼主体资格概念。