购买商品房需要注意哪些方面？
买卖房屋所涉及的金钱相对较多，因此对于第一次买房的购房者而言，在看房、买房时一定要事先在网络上浏览一下关于买房的技巧、注意事项等内容，以便帮您更好的买房，避开一些陷阱。那么作为购房者，究竟购买商品房应走怎样的程序？商品房买卖的注意事项又有哪些呢？下面小编将为您做一个较为具体的介绍。
一、购买商品房应走怎样的程序？
（1）确认项目手续
购买预售商品房，应确认项目是否取得《商品房预售许可证》，并详细查看购买的楼幢是否在预售范围内；购买现售商品房，应确认项目是否办理现房销售备案手续，并详细查看购买楼幢是否在现房销售备案范围内。可登陆市房管局网站，查询《商品房预售许可证》和现房销售备案手续情况。
（2）确认购房资格
根据住房限购政策，结合自身实际情况，确认是否具有购房资格。
（3）达成购房意向
注意把握房屋销售主体、用途、价款、面积等内容，与开发企业达成交易意向，对需要先行交付定金等款项的，应存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户（现房销售除外）。
（4）签订合同
订立合同前，开发企业应明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》，在详细约定房屋价款、面积、户型、交房标准、违约责任、纠纷处理方式等内容后，双方签字确认，合同即产生法律效力。
（5）合同登记备案
签约之日起30日内，开发企业利用预售信息系统向市房管局办理商品房买卖合同登记备案手续。登陆市房管局网站，输入身份证号、合同登记号，即可查询商品房买卖合同登记备案信息。
二、商品房买卖的注意事项有哪些？
（1）注意审核土地使用权是否存在抵押；
（2）仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件；
（3）要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序；
（4）注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的；
（5）约定违约责任条款须详细、具体；
（6）合同附件须重视；
（7）妥善保管商品房的销售广告、宣传资料；
（8）注意商品房买卖合同中定金的问题。
以上就是关于“购买商品房的程序”以及“购买商品房的注意事项”的内容，希望对您能有一定的帮助。在现代社会中，不少年轻人结婚的前提就是买房，这也是买房热、房价持续不下的重要原因之一，不过既然社会环境我们无力改变，那我们就要学会适应它，因此买一处好房就显得十分重要了。
在买房时，如果您不知道怎么才能避开购房陷阱，降低风险，那么建议您可以直接去咨询一下专业的律师，让律师来帮助您。
（以上回答发布于2017-11-02，当前相关购房政策请以实际为准）
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商品房销售的条件。
1.商品房销售分类：包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
2.商品房现售的条件：
A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
B.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。
C.持有建设工程规划许可证和施工许可证。
D.已通过竣工验收。
E.拆迁安置已经落实。
F.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
G.物业管理方案已经落实。
3.商品房预售条件：
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，要按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发经营企业预售商品房应具备如下条件：
A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
B.持有建设工程规划许可证；C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确立施工进度和竣工交付日期。
4.同时，购房者在买房过程中，要检查卖方是否取得“五证”。“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。
一般只要有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，就能表明所购房屋属合法交易范畴。其中，《商品房预售许可证》规定了哪些房屋是可以预售的。
商品房预售实行许可证制度，开发商经营企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可销售。这是防止卖方到期无房可交或不能取得产权证的关键环节，因为有关部门经过审查后，只对符合预售商品房条件的房地产开发经营企业核发《商品房预售许可证》。因此，没有许可证的期房是万万不可预购的。
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一、商品房销售的条件
1.商品房销售分类：包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
2.商品房现售的条件：A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；B.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；C.持有建设工程规划许可证和施工许可证；D.已通过竣工验收；E.拆迁安置已经落实；F.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；G.物业管理方案已经落实。
3.商品房预售条件：商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，要按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发经营企业预售商品房应具备如下条件：A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；B.持有建设工程规划许可证；C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确立施工进度和竣工交付日期。
4.同时，购房者在买房过程中，要检查卖方是否取得“五证”。“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。一般只要有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，就能表明所购房屋属合法交易范畴。其中，《商品房预售许可证》规定了哪些房屋是可以预售的。商品房预售实行许可证制度，开发商经营企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可销售。这是防止卖方到期无房可交或不能取得产权证的关键环节，因为有关部门经过审查后，只对符合预售商品房条件的房地产开发经营企业核发《商品房预售许可证》。因此，没有许可证的期房是万万不可预购的。
禁止的销售行为：A.不得返本销售；B.不得返租销售；C.不得分割拆零销售。
二、土地使用年限
1.土地性质决定期限：土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的事件。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：A.住宅用地（也就是人们常说的商品房用地），全国统一执行的土地使用年限为70年；B.工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区），全国统一执行的土地使用年限为50年；C.教育、科技、文化、卫生、体育用地，全国统一执行的土地使用年限为50年；D.商业、旅游、娱乐用地，全国统一执行的土地使用年限为40年；E.综合或者其他用地，全国统一执行的土地使用年限为50年。值得注意的是，商品房不管是一手还是二手，其土地使用年限都是从开发商取得国有土地许可的时间来核定其土地使用年限的。
2.开发商逾期开发减少年限：购房者在签订购房合同时，10%开发商主动告知了土地使用权年限情况，履行了告知的义务，购房者仍自愿购买的，可以认定购房合同是据实签订的，应当认为开发商并没有违反合同法约定及附属义务法定条款，就不用承担任何责任。倘若90%开发商没有尽到告知义务，且出售者与购买者签订的合同中土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，就构成合同违约，应当承担违约责任，当地司法部门可以联合建设等职能部门，责令开发商退还多收取的土地成本费，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以由其支付费用而由买受人办理续展手续，通过多种途径，来弥补购房者的损失。土地使用权到期：根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权限间届满的，自动续期。根据《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
购买现房因有实物存在，故只要自己认准，选好中意的房屋，依法办好手续，就再无其他风险了。但在商品房买卖中，更多的是期房买卖。即消费者在按规定交付定金或者首期付款时，所购房屋还不存在或正在建设中；开发商的售房行为是一种预售行为。虽然预售商品房对活跃市场、改善居民住房条件及实现房地产的保值增值有重要的促进作用，但是显而易见，这种销售办法也极易导致投机行为，消费者为此承担着极大的风险，甚至可能出现交了钱而最终买不到房的现象。
