Question

房贷提前还款 利息怎么算？

26万房贷，10年合同。提前还款怎么划算？

Answer 1

的肯定是本金，下面通过等额本息和等额本金2种还款方式提前还款来举例。

关于房屋贷款到底是等额本息还是等额本金划算，一直未看到一个金融人员专业的解释，好吧，今天和大家聊聊一个金融工作者眼里的等额本息和等额本金吧。

举个例子比较好解释：小A要购买房子，首套房，房屋总价130万元，但由于只有首付30万元，需要在银行申请贷款100万元，贷款期限20年，年息5.4%（LPR4.8%加60个基点）下面来给大家看看等额本息和等额本金分别的计算结果（银行信贷人员常用软件，各大银行）。

等额本息：

等额本息归还前10个月还款明细

等额本息归还后10个月还款明细

等额本息的情况下每个月还款金额都是一样的，每个月还款6822.52元。

第一个月还款6822.52元，这个金额是有已偿还的本金2322.52元和100万元本期产生的利息4500元（100万元*4.5‰）构成的。

第二个月还款6822.52元，这个金额是有已偿还的本金2332.97元和997677.48（100万减去上期已归还的本金2322.52元）万元本期产生的利息4489.55元（997677.48元*4.5‰）构成的。

。。。。。

如果在第十个月进行大额还款10万元（一般银行有要求，在贷款后的1年内不能大额还款，且一年后由于期限变短银行利息受到损失，会收取罚息，罚息一般为偿还金额的一到三个月利息，目前只是假设可以偿还且无罚息），然后以后每个月要还款的金额就这样计算：

本期大额还款10万元，这时本金余额为878717.09元（图上序号10中未偿还本金978717.09减10万元，从这就可以看出偿还的10万元后期不用再承担这部分已归还的本金的利息，所以提前大额还款还的肯定是本金），本月需归还利息878717.09*4.5‰=3954.23元，本金这期归还2169.85元（这个数字根据当期偿还本金展占未偿还本金余额比例测算出的，X=878717.09*2148.29/978717.09得出），合计归还6124.06元，后期每期都归还这个数，年限并不发生变化。

从上面可以看出大额还款后，每期将少归还700元左右，而且根据计算公式也可以得出，以后已归还的10万元将不再计息。

等额本息适合的人群

等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。

等额本息法的特点

由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用等额本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

Answer 2

您好！农行个人住房按揭贷款提前还款办理方式如下：借款人申请房贷提前还款，需至少提前三十天向贷款行提出书面申请并经贷款行同意，由于各地实际情况不同，具体提前还款时间安排，请您联系贷款行客户经理进行沟通。个人住房贷款提前还款的需携带的资料为借款人身份证件、个人购房担保借款合同、原购房贷款还款卡（折），并按合同约定提前向原贷款经办机构提出申请。具体详情建议咨询当地贷款行。提前还款违约金收取标准以客户与我行签订的贷款合同为准，请您查看贷款合同规定或联系贷款经办网点核实。
（作答时间：2022年12月07日，如遇业务变化请以实际为准。）

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Answer 3

在还房贷的时候，若手头上有了充足的资金，也可以选择提前还款。那么，房贷提前还款利息该怎么算呢？房贷提前还款可以分为提前全额还清和提前还部分贷款。