Question

看完你就能弄懂苏州公积金贷款

提示借贷有风险，选择需谨慎

Answer 1

苏州公积金只有两种，园区公积金和市区公积金(除了园区公积金其他都按市区公积金算)
哪类房屋可以申请公积金贷款:
普通住宅、联排别墅、70年产权公寓、40/50年产权的成套住宅(公寓不行)
申请住房公积金贷款的特殊情形
      (1)个人账户余额≤一万元的，按照一万元计算:
      (2)若申请人首次使用公积金购买建筑面积90m2(含)以内的普通住房，且贷款评估价不超过 110万元的，贷款最高限额为住房总价的80%，即最高可贷款88万元:
      (3)若申请人为苏州引进人才、高层次人才、领军人才，本人带证书前往其缴纳的公积金中心咨询具体可贷额度。
      (4)若申请人以家庭为单位，一方缴纳公积金，一方未缴纳公积金，只能缴纳公积金的一方做主贷人可贷款额度按照个人的最高贷款额算，首次动用最高 45万元，二次动用最高 30万元。
      (5)若申请人以家庭为单位，一方缴纳园区公积金，一方缴纳市区公积金，可以任意选择一个区办理贷款额度算法参考贷款区域的公积金政策。
      (6)家庭名下在苏州大市范围内有2套住房，但从未在全国范围内使用过公积金贷款的，首次使用纯公积金贷款买第三套住宅的，最低首付2成起。
      (7)公积金贷款评估价以公积金中心担保公司评估为准。
市区公积金
      买方资质审核→签署【存量房买卖合同】→网签→办理资金监管(支付首付款)→公积金管理中心贷款面签(当场贷款审批)→放款→买方到公积金管理中心领抵押材料→过户和抵押登记→缴税→领取不懂产权证和不动产登记证明(各区域房产交易中心时效不同)→不动产登记证明送至公积金管理中心的担保公司。
申请条件
      1、借款申请人和参与计算可带额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月(含)以上，且申请时个人住房公积金账户处于正常缴存状态;
      2、无公积金贷款债务(有一次在还中的无法办理，账户内有欠款的需补齐欠款并有余额);
      3、首次或二次办理公积金贷款;
      4、购买、建造、翻建、大修苏州市范围内的自住房;
      5、购买住房的首付款不低于规定比例;
      6、能够落实贷款担保。
贷款额度和年限的确认
贷款额度如何确认
余额算法
      1、单身:个人账户余额×10倍或6倍(第二次使用)且个人缴存基数是对应年限月均还款额的2倍以上，第一次最高45万，第二次最高30万;
      2、已婚(夫妻双方均具备公积金贷款资格):夫妻双方个人账户余额相加×10倍或6倍(第二次使用)且个人缴存基数是对应年限月均还款额的2倍以上，第一次最高70万，第二次最高50万。
      (首次和二次如何认定总结为“认贷又不认房”，即只要未使用过公积金贷款，均算首次，有房、有商贷记录或有办过公积金摊还提取均不影响公积金贷款，均算首次。二次认定为之前有过一次公积金贷款记录已结清，再次动用公积金贷款算作二次，以家庭为单位，若婚前一方动用过，婚后再次动用算作二次。第一次首付比例20%起，执行基准利率【贷款年限≤5年基准利率为2.75% 贷款年限>5年基准利率为3.25%】，第二次使用首付比例50%起，执行利率上浮10%)
贷款年限如何确定
      借款人年龄:男:18周岁至60周岁;女:18周岁至50周岁。注:若女方为教师、医生、公务员、事业单位人员贷款年限可延长至55周岁，需要单位出具55周岁退休证明，详情咨询公积金管理中心。
具体要求如下
      1、公积金贷款年限 ≤个人法定退休年龄-借款申请人申请贷款时的年龄
      2、新建住房的贷款年限≤30年
      3、存量成套住宅、建造住房、翻建住房的贷款年限最长不超过20年，且存量成套住房的贷款年限不得超出所购住房的剩余使用年限。
      4、市区公积金:房龄+贷款年限≤70年。以上四者取最短者。
市区公积金贷款面签材料及到场人
1、业主(卖方)
      业主无需到场，仅需提供房屋产权证/土地证(不动产权证)原件
2、客户(买方 )
      通用材料:身份证、户口本、主贷人的还款银行卡(一类卡)、资金托管协议、交易确认书、首付款凭证原件。
      成年单身:需要本人亲自到场，且不能做公证。
      成年已婚:已婚提供结婚证。客户夫妻均需到场，不能放弃产权;主贷人必须到场，配偶可委托公证(公证书需要按照规定模板)
      成年离异: 需要把户口本的婚姻状态改为离异，还需提供提供离婚证及离婚协议或离婚调解书或法院判 决书及生效证明。客户本人亲自到场，且不能做公证，原配偶不需要到场。
      单身丧偶:户口本婚姻状态需更改为丧偶，客户本人亲自到场且不能做公证。
市区公积金购房一次性提取、摊还
(一) 办理条件为职工购买存量住房(二手房)
(二) 可办理市区公积金提取、摊还的人员
      职工、配偶、同一本户口簿的直系亲属(父母、子女、子女配偶)
(三)办理流程
      一次性提取流程:职工带齐材料至办理场所进行提取申请→工作人员进行审核→符合提取条件，把的住房公积金实时划转至职工关联的银行借记卡中。
      摊还流程:(已与中心系统联网的银行)——职工带齐材料至贷款银行承办网点进行业务申请→工人员审核材料→进系统进行业务处理。
      (未与中心系统联网的银行)——职工带齐材料至贷款银行承办网点进行业务申请→工作人员审核料，与职工签订纸质《偿还住房贷款委托提取住房公积金协议》→职工凭上述材料到公积金大厅进行系申请→中心工作人员审核材料进系统进行业务处理。
(四) 一次性提取所需材料
      1.身份证件原件(居民身份证或台湾居民来往大陆通行证或港澳居民来往内地通行证);
      2.《房屋所有权证》或《不动产权证》原件;
      3.契税完税证明原件(有效期一年);
      4.如购房人不是提取职工本人，提取职工还需提供结婚证或户口簿原件:
      5.与住房公积金个人账户关联的银行卡(如尚未办理关联或需要变更银行卡，需提供苏州大市范围工、建、农、中、交、苏州任一家银行发出的本人借记卡)。
(五) 公积金提取注意事项
      1.提取额度为相应票据(证明)开出当月的余额扣除按最新工资基数得出的一个月缴存额(不含新职工补贴);
      2.提取次数:一次购房行为只能办理一次提取:
      3.住房公积金提取业务可由职工本人办理或委托他人代为办理。如委托他人代办的，代办人应知晓安托人已设置的住房公积金卡密码，并提供委托书、双方身份证和委托人指定银行有效借记卡(已经与住公积金个人账户关联的无需提供)
(六)公积金摊还所需材料
      1.身份证件原件(居民身份证或台湾居民来往内地通行证或港澳居民来往内地通行证):
      2.银行借款合同原件(公积金贷款无需提供);
      3.银行指定扣款还贷的银行存折(卡)原件。
      4.如申请办理还贷委托提取的职工不是借款人，需提供结婚证或户口簿。
(七)公积金摊还注意事项
      1.一户家庭中如有多人需签约同一笔还贷委托提取业务的，应当同时到场办理:
      2.协议于签订后次月生效。中心于每月18日、26日(遇法定假日顺延)提取、5个工作日内将所提取的公积金转入到职工指定的扣款银行账户。请勿在委提日前后办理公积金转移、委托变更、委托解除等手续;
      3.委托人如有多笔住房贷款的，只能委托其中一笔，且公积金贷款须优先办理:
      4.还贷委托提取期间，职工不得参与另一笔住房贷款的还贷委托提取或办理柜面提取;
      5.委托人公积金账户余额未达到规定留存额，还贷委托提取暂停操作:
      6.还贷委托提取期间，委托人公积金账户注销的，自动停止为其提取公积金:
      7.个人住房公积金账户须按最新工资基数至少留存一个月的缴存额(不含新职工补贴):
      8.职工已经签订《还贷委提协议》，在提前还清住房贷款后，需在近期再次申请住房公积金贷为保证有足够的余额，请在还清贷款的次月公积金中心发起还贷委托提取日(每月18日，遇节假日前到原经办网点办理解除《还贷委提协议》手续。
      9.办理时限:符合条件且材料齐全，当场办结。
      10.办理时间:以各指定网点公布的办理时间为准。
      11.热线电话:0512-12329。
市区组合贷款
      一、什么是组合贷款
      符合个人住房商业贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，在申请商业贷款的同时，向公积中心申请个人住房公积金贷款:即有个人住房公积金贷款也有银行商业贷款的贷款，便是“个人住贷款”。
      二、市区组合贷款的流程
      买方资质审核→签署《存量房买卖合同》→网签→办理资金托管(支付首付款)→卖方解抵押→公积金管理中心贷款面签→放款→买方至公积金管理中心领取抵押材料→过户和抵押登记→缴税→领取不动产权证和不动产登记证明(各区域房产交易中心时效不同)→不动产登记证明送至公积金管理中担保公司。
      三、市区组合贷款的政策
      首房首贷首付比例为30%
      有一套房且无贷款记录首付比例为50%
      无房但有一次公积金贷款已结清首付比例为50%
      无商贷记录但有一次公积金贷款已结清首付比例为50%
      无房无公积金贷款记录但有商贷记录已结清首付比例为50%
      无房/有一套房无公积金贷款记录但有商贷记录未结清首付比例为80%
      无房/有一套房有一次公积金贷款已结清但有商贷记录未结清首付比例为80%
      有两套房或有公积金贷款未结清需全款
      注:以上无房有房均指在苏州大市范围内;
      最长贷款年限:20年;
      房屋面积要求:50m2及上;
      房龄超30年的需要与公贷专员对接。
      四、市区组合贷款的额度如何确定
      市区组合贷款的额度由公积金额度和商业贷款额度相加得出。其中，公积金部分的额度按照市区公积金额度确定办法确定;商业贷款部分的额度，按照下列办法确定:
      商业贷款部分的额度=担保公司评估价/网签价(两者取低)x贷款成数-公积金贷款部分额度。
      【例】28周岁、名下无房无贷款记录，缴纳的是市区公积金，已缴存3年，余额5万，激存基数8000。欲购买普通住宅，该房屋成交价300万元，网签价270万元，评估价250万元，若他以组合贷款方式购买该套住宅，请计算公积金贷款部分和商业贷款部分的金额。
      【解】1.名下无房无贷款记录，按照首套执行:
      2.个人公积金最多45万元:
      3.商业贷款部分额度=250x70%-45=130(万元):
      因此，公积金贷款部分金额为45万元，商业部分贷款金额为130万元。
      五、市区组合贷款的年限如何确定
      借款人年龄:男:18周岁至60周岁 女:18周岁至50周岁。
      注:若女方为教师、医生、公务员、事业单位人员(均需为在编人员)贷款年限可延长至55周岁，需单位出具55周岁退休的证明;若有高级职称证书。贷款年限可延长至60周岁，需单位出具60周岁退休的证明。
      具体要求如下:
      (1)公积金贷款年限≤个人法定退休年龄-借款申请人(主贷人)申请贷款时的年龄;
      (2)新建住房的贷款年限30年
      (3)存量成套住房的贷款年限最长不超过20年，且存量成套住房的贷款年限不得超出所购住房的剩余使用年限;组合贷中商贷部分年限小于等于公积金贷款年限;
      (4)市区组合贷:房龄+贷款年限≤50年;
      以上四者取年限最短者。
      【例】男，45周岁、市区公积金已缴存6年，名下无房无贷款记录。欲购买房屋，房龄25年，若他以市区组合贷款方式购买该套住宅，请计算此次的贷款年限。
      【解】1.根据政策，组合贷最长贷款年限不超过20年，商贷年限只能小于等于公积金年限;
      房龄:50-25-25年; 年龄:60-45=15年
      因此，此次最长贷款年限为15年，公积金和商业年限均小于等于15年。
园区公积金
园区公积金贷款流程和申请条件和市区公积金一样，下面说下区别:
贷款额度的确定
      基数算法(仅适用于园区公积金):
      1、单身近半年平均缴费基数×35%×12×贷款年限;
      2、已婚:近半年夫妻平均缴存基数相加×35%×12×贷款年限。
      余额算法同市区公积金，两种算法取其一就可。
      贷款年限的确定
      借款人年龄:男:18周岁至65周岁;女:18周岁至55周岁。
具体要求如下
      1、公积金贷款年限 ≤个人法定退休年龄-借款申请人申请贷款时的年龄
      2、新建住房的贷款年限≤30年