Question

怎么理解房地产项目的投融资管理？在企业管理层面越细越好！谢谢

Answer 1

根据一般规律，这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。但事实恰恰相反，房地产金融长期以来落后于房地产开发。美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%，日本占52%，欧洲国家普遍在30%以上，而我国这一比例不到10%。房地产公司融资的唯一渠道是银行贷款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。以小资金撬动大资产，迅速地完成了资本的原始积累。
房地产融资除银行外的形式不多，目前主要有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等。
我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。
但除了信托之外，其他似乎很难实现，因次121号文之后房地产信托成为新的亮点，特别是信托已成为房地产融资环节中最重要的前端部分，最具创新元素与组合优势的核心力量。

Answer 2

投资管理和融资管理是房地产项目的命脉，在项目可行性研究阶段就要下大力气研究和确定。因为融资渠道的多样性和变化性，管理就要贯穿全局，一定要做到过程管理和制度管理。