Question

关于买房协议的问题

我母亲买了一个房子，但这个房子没有房照，开发商是甲方抵押给的乙方，然后乙方又将房屋卖给丙方，乙方和丙方有一份借款协议，房照正在补办中，但是我妈现在已经把这个钱已经交给这个卖方，然后又由我母亲和卖方（丙方）填写了一份购房协议，通过中介按压了手印，现在就是想问一下，这样安全吗？具有法律效益吗？如果房照迟迟不下来，更不了名怎么办？现在该如何因对？有什么好的办法补救一下吗？

Answer 1

1、“现在就是想问一下，这样安全吗？具有法律效益吗？”：十分不安全。因为：
（1）甲方只是抵押给了乙方，如果这抵押办理了抵押登记，乙方的权利也只能是要求拍卖房子来还款，甲乙双方约定的到期不还款直接将房子给乙方的约定违反《担保法》的规定，属于无效条款，将来这房子可能被拍卖用于还款。
（2） 如果甲乙之间没有做抵押登记，抵押权不成立，乙方更不能当然地取得房子所有权，也就无权再“卖”约丙方，丙方不能合法取得所有权，你妈妈的买卖合同也就可能归于无效。
（3）乙方和丙方是什么关系你没有说清：乙方和丙方有借款协议、又将房子“卖”给丙方，很可能又是一个借款抵押，前一个抵押还不清楚是否抵押权成立、乙方是否有权合法取得房子所有权，后一个抵押情况更是不明，这房子，在房产证还没有办好时就连环抵押，建议你妈妈先将具体情况弄清楚吧。

2、“如果房照迟迟不下来，更不了名怎么办？现在该如何因对？有什么好的办法补救一下吗？”：（1）先自己私下弄清楚房子现在到底是否情况，甲乙之间的抵押权是否能成立且生效、乙丙之间到底是买卖还是抵押？
（2）让你妈妈找丙和中介，增加一个违约条款：约定在付款后10天或20天内丙方和中间必须保证房子能过户到你妈妈名下，逾期不能办完过户手续，丙方要退回房款及与银行同期贷款相当的利息、赔偿违约金XXXX元，中间做为担保人承担连带责任。

Answer 2

1，这样肯定存在很大的风险，各方之间牵扯的法律纠纷过于复杂。
2，严格的讲，丙方在没有获得属于自己名下的房照的情况下，以产权人的名义处分房产，是不符合法律规定的。因主体不合格，该买卖合同可以认定为无效合同。
3，与中介协商，讲以利害关系，要求补充违约条款，限时过户。否则以虚假中介为由，要求解除合同。
以上见解 ，仅供参考。

Answer 3

你买房时丙方的销售手续齐全么？
听你的意思，丙方是真正的购房人。否则不会出现中介的问题。
其次，你交中介费用了吧？这样中介应该负责能房子给你落实了。因为你应该只交了订金，没交全款。这时中介会替你跑这些手续的

不过，确实存在房本很长时间下不来的情况，这时需要病房配合你到开发商——应该是甲方——那里办一个房屋转移手续，等房本下来就直接写你母亲的名字了