Question

购买期房应注意什么问题

我想购买期房，在考察的时候都应该看什么证件等。

Answer 1

一、认真查验相关文件开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;查验开发商是否取得《商品房销售(预售)许可证》，并核实自己拟购买的房屋是否在《商品房销售(预售)许可证》上所载的房屋栋号范围内。二、注意定金条款购房者购买期房时，一般要向开发商交付定金。根据《担保法》规定，双方约定的定金数额不能超过合同总价款的20%。三、区分定金和预付款四、注意购房合同中的面积五、注意购房合同中不可抗力条款延期交房是商品房交易中的一个最为突出的问题，为避免承担违约责任，开发商常常以不可抗力为借口。为避免这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。六、对开发商产权证办理义务的约定。

Answer 2

.房屋产权证办理：

购买商品房后迟迟不能办理产权证的问题，一直是商品房问题的焦点所在。本周答疑热线中，产权证的发放期限、手续和作用仍旧是读者关注的中心。

2.房屋质量：

有关房屋质量问题，来电中反映墙壁有裂痕、下水管道阻塞等占到了半数以上。

根据有关规定，因质量问题退房，必须有质量勘察单位的专业鉴定书，认定房屋主体结构有问题，不能居住。否则，则由开发商负责进行维修，由此造成的腾空、误工等费用双方协商解决。

3.公摊面积：

对于如何计算房屋公摊面积，很多读者表示困惑。根据有关规定，商品房公用建筑面积分摊原则包括，按套内建筑面积比例、以幢为单位进行分摊，一幢楼内相同使用功能的相同房型公摊面积相同，公用建筑面积分摊后不划分各户所摊得的具体部位，特殊情况可以按商品房买卖双方签订的协议进行分摊等。还有一个简单易记的原则，那就是与本幢商品房不相连的公用建筑面积不得分摊。如果您仍对所分摊公用面积有所疑虑，可以要求开发商对公摊面积的计算加以解释。

4.物业管理： 小区物业管理问题也很集中，其中收费问题比较突出。

5.其他：宣传广告与实际不符、开发商同意退房却迟迟不退款、临时更改面积等。遇到问题的购房者，如果不能与开发商协商解决，可向所在区县房管局反映问题或进行咨询，必要时也应考虑拿起法律武器维护自己的正当权益。
有关租用HDB组屋及购买房屋的注意事项和常识 更多精彩内容

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一. 有关合法租用HDB组屋的注意事项
许多人来到狮城生活的第一件事就是要找一个合适的住房. 在新加坡, 租用HDB政府组屋一般上会比租用私人屋子相对便宜些, 视地点交通而定. 而且,HDB组屋在交通便利程度和生活设施配套这二方面一般上都会比私人屋子来得方便.

1. HDB政府组屋分很多种类: 有一房式(1厅1厕), 二房式(1厅1房1厕), 三房式800~900英尺(1厅2房2厕), 四房式1100英尺左右(1厅3房2厕), 五房式1300英尺左右(2厅3房2厕), 执行级公寓式组屋1600英尺左右(2厅3+1房3厕+阳台,也有称六房式)等. 大家在找出租屋子时, 除了要看屋子的地点交通,生活方便,环境清幽,楼高光亮,通风整洁,设施完备,家俬齐全之外, 必须要注意的是:

HDB的一房式,二房式组屋是没有在租赁市场上流通的, 原因是这二类屋子是HDB专门低价租给低收入家庭或孤寡老人的. 一般上屋子装修和环境都比较差, 报上曾有人专门拍照报导并形容为被人遗忘的贫民窟. 如果有人或中介讲可以低价租这二种屋子给你,就要小心,再便宜也不要租. NTU有人就是放了整千块订金以后就再也找不到黑心中介或房东了. 投诉去HDB也不管用的, 根本就是利用外来客的无知和贪便宜心理来搞的骗案.

2. 如果是跟房东合住, 或是有中介一起签正式书面合同, 一般上只要看过能证明该屋子及地址是属于屋主本人的文件(如屋主所交的地产税单, 市镇管理费单, HDB所给的信件, )就应该没问题了; 报上登过有人拿捡来的IC卡冒充屋主签合约收取多人屋租订金行骗后失踪的事. 所以只看屋主IC卡也可能不一定准确. 一般上, 象这类和房东同住的屋子的租金通常会包水电费在里面. 但住起来就限制较多, 不太自由方便(比如常见的有:房东不让煮食或煎炒,不让用空调或用电过度,不让用太多冰箱空间或洗衣机或TV等,全看彼此的沟通互动和运气了), 当然租金也会相对比较便宜一些, 因为屋主通常属于赚外快而不会主动通报给HDB, 也很少会主动报缴各种税费, 出租成本较低些. 租期也可以灵活处理, 长短都行. 一般上,单房价位在200~500$之间,看屋子的地段交通楼层朝向装修家俬设备好坏及是否佣人房普通房主人房和有无空调而定.

3. 如果是没有房东同住的, 属于整间出租的屋子, 就必须注意一定要要求屋主或中介或屋主的合法委托人(如果屋主出国了)出示一张HDB给屋主批准这个地址的屋子整间合法出租的书面批准信, 才可以确认不是非法出租的, 也有的屋主是因为工作需要而住到学校特别提供的屋子当舍监; 或是住到公司里监管看店, 或其他公干事宜而被HDB批准合法整间出租组屋的 (象这类组屋的屋主通常其IC卡上的地址多数可能与出租屋子的地址不同. 所以查看IC卡是无用的). 碍于HDB的政策条规限制, 这类供整间出租的组屋在本地相对比较少见.其租金也会相对贵一些. 因为屋主必须每年向HDB填表申请并呈报所有租客的身份文件证明以不是非法移民, 也要缴交各种所得税, 出租地产税费(该项税费高出自住者的3倍), 管理杂费及市镇小区清洁费等. 一般上, 合法出租的单房价位在300~600$之间, 看屋子的地段交通楼层朝向装修家俬设备好坏及是否佣人房普通房主人房和有无空调而定.

4. 通常这类没有屋主同住的HDB屋子的租金和私人屋一样是不会包水电费在里面的. 在入住半个月以后, 整个屋子的总体维护责任就得要从房东转给租客们自己管理了(包括共同打扫卫生或合作牵电话线电缆线TV线及集体维修保养屋内设备家俬电器等). 如果多人合租组屋自然可以分摊租金及一些水电电话网费等开销. 不过HDB对于哪种屋型最多可住人数是有不同规定的, 如五房及公寓式组屋最多不超过8人. 租期一般可以签一到三年. 提前搬走肯定会有合同违约罚款条款的限制(比如未住满12个月者如欲毁约必需付足所剩月数的租金或找人续约转约等).

5. 如果是未经HDB正式批准而非法整间出租的屋子, 一旦被HDB检查到或遭人举报, HDB通常就会只给一个星期的通知而要求房客立刻搬走, 逾期未搬的行李就可能会被丢出屋子外. 要注意的是: 即使屋主锁住一间屋子空关但自己没有住人在里面也是违法的. 屡次再犯情节严重者的屋子将会被HDB以底价(几乎是半价)收回. 当然租客通常也很难拿回自己的保证金了. 另外千万要小心注意的是:这类组屋在出租过程中, HDB为杜绝非法移民而严格要求房东或其委托人必须亲自查验住客证件并一一禀报留底, 是决不允许有二房东存在的. 这和私人屋出租中,房东为贪图便利并不查验所有住客身份而允许二房东参与召租管理是不可混为一谈的. 严格来说, HDB是所有组屋的最大发展商兼管委会兼大房东. 组屋屋主其实是跟HDB购买了不到99年的居住使用权而已. 所以, 当大家跟组屋屋主租用组屋时也必须遵循HDB的所有管理条规和住用法则.

故此, 一纸正式书面合同是一定要签的. 在签约之前必须仔细查看合同条文及问清注意事项. 而且屋主及合法中介也会敦促租客最好是到税务局交付合同印花税以形成法律保障. 如与房东发生任何纠纷, 一切全部要以所签合同为依据来协商解决,故合同必须妥善保管. 住客也必须具备良好的自律行为和合同意识,及公共道德. 无论如何, 散漫懒人和不合群不合作不卫生或凡事斤斤计较不愿遵守卫生公约的住客到哪儿都是非常不受众人欢迎的.

有关黑心中介和无良假屋主合作欺骗NTU网友的骗案如下：

房屋中介给我们找了一间1＋1的政府组屋，签了合约，给了‘屋主’1000块的押金和第一个月房租，另外给了中介250块中介费。要搬进去的那一天，发现所谓的‘屋主’失踪了，房子也被搬空了，后来查出该房屋是属于政府的，只配给senior citizen居住。根本没有什么所谓的屋主，更不可能拿来租给人。打电话问了HDB，他们表示房屋中介应该知道这样的房子是不能外租的，说我们可以向中介追究责任。我们向房屋中介追究责任，她连电话都不肯听。我们已经报了警，但是警方也没有采取什么行动。到small court去投诉，他们又说不管租房事宜。难道就让这个不负责任的agent这么了事？连律师都有律师公会在管，相信agent也归什么团体管制的吧？
实在没有这方面的经验，请知情的朋友指点一下。谢谢了。

有关非法出租的个案在NTU的心雨网站也曾经讨论过, 可作参考:http://www.xinyubbs.net/dispbbs.asp?BoardID=11&ID=83149

二. 买房/租房前先要看房,看房前先看这里......

许多人在来新以后的第一件事就是要找房/租房/看房/买房.....立刻拿大笔现金砸下去买房的投资移民恐怕不会来这网看这版,不如省略不谈.

刚来的人先要找房住的,和想着在新加坡暂时会呆一阵子要买房的,可以看看大姐给出的一些看屋常识及经验体会做参考用.(但本大姐恕不能够对在此所提供的任何资料/细节负有任何法律责任。还请各位看官必须自行到网下找专才验证查实！)其他与买房相关的贷款/保险/装修/法规等注意事项请参照狮城老茶馆的置顶帖子里的个案.
1.找房租房:第一关键在自己的住房预算,然后才是交通生活要方便

找房先看到达自己的工作学习地点要方便,在市区居住交通和生活固然方便,但吃住的成本也会比住市郊要贵多了.在裕廊西巴刹食阁买一碗加蚶的叻沙面只是2元大洋,到市区如牛车水就要3块半了,到乌节路就更贵要4~5块了.

如果你手头只有200~300S$的住房预算,就只能和朋友合租HDB屋子里的一间睡房了.租HDB的屋子在*近市区也会稍微贵一些,但与住市郊应该相差不远.房价的高低主要看是否合法出租的无房东同住屋子,其次看室内家俬是否齐全有无空调,有没有MRT站可以走着到,周边的生活配套设施方不方便.

如果各位的手头比较松,每月有300~380S$可以花在住房开销的话,可以考虑与人合住市郊私人公寓或较旧的市区公寓或排屋洋房的一间睡房,但在市区新公寓则要更贵些了,通常在1000S$以上一间睡房,主要适合对象应该是以外国公司专才为主了.

如果你的住房预算在500~700S$以上,那你可以考虑住HDB主人房或私人屋里的普通单间了.
如果你的住房预算在600~700S$以上,那你可以考虑住HDB的整间三房式或私人屋里的普通大间了.

如果是整间合法出租的HDB组屋有三间睡房的,大约四房式900~1100S$;五房式1100~1300S$;公寓式1200~1600S$/每月.有四间睡房的公寓式组屋价在1600~2000S$/每月.看室内装修家俬空调和交通方便环境设施而定.

2.看房买房: 第一关键在自己的买房预算,然后才是交通要方便,生活要舒适,以后要卖出要租出都容易的.

如果你打算在此地还要呆上超过五年以上，口袋里也已经有了一定的现款和公积金，买房一般会好过租房很多。具体的快速了解自己的买房能力和进入市场现况的步骤如下
买房前请先找银行贷款专才和HDB的人问清贷款细节,比如银行/HDB可以配合你自身的还款能力贷给你多少款项/年限。不然，没问过相关的专业人士，只是*网上道听途说就进场/或不进场，可能会亏大本/或错失良机；而且即使你先看房也是白看。很多时候，你自己并不很清楚知道自己可以/应该去买多大/怎样类型的房子.

接下来,才是找中介帮忙了介绍自己所心仪的地段的屋子.许多人都不喜欢和中介打交道/付中介费，但除非你自己很懂整个市场和买卖程序/法律手续，不然第一步就是应该近快要找中介/银行/HDB/律师等各方专业人士帮忙，要了解有关市场/房型/价位/地点/交通/设施/楼层/结构/年契/屋龄/估计/首付/贷期/月交/中介费/印花税/法律手续费等，做足功课。如果找了好的专业的中介能帮你买到自己心仪/价格合理的好房，这笔中介费是很值得付的。好的中介也会有一些相熟的银行/律师人员可以介绍给有需要的客户

据 观察和分析，现在的本地房地产市场已经是十多年来的最谷底，即使是三年前所买的房子现在也都又下滑了10~20%。许多私人公寓的租金甚至还跟组屋差不多了。今年恰逢小李上任，又颁发了有利房地产的新政策,如无其它突发不良事件，市场多半会缓步上升。综观本地十余年来的房地产涨落史,每一次房价上升都跟政府的新政策推动有关.这一次也应该不会例外.如果是自住用房，就是该出手的时候了，至少买下后应该会逐步看涨了。

3. 看屋前的准备: 一份资料详尽的地图书: 准确的指南针; 想要问中介的问题列表;

地图书最好是买那种有标明各个路段巴士站和生活设施的, 以方便查看屋子附近的MRT和公交车的路线走向/停*站位置,以及周围的超市/巴刹/小贩中心/食阁/银行/邮局/加油站/庙宇位置.
指南针是必备用来查看屋子朝向的.注意要买好一点的容易看清楚的才有用.也要注意必须站在房间的中间位置来看才比较准确.因为有时阳台和窗户的金属框会影响到局部磁场的方位.在新加坡, 比较理想的朝向还是跟在中国一样:正南北当然最好,坐北朝南是俗称皇帝向,接下来是东南或东北或偏一点点西南.万万不可是朝西和西北向.
想要问中介的问题要预先列好,免得遗忘. 比如: 屋子的年限;建造时期;地契的使用年限;组屋翻新的可能性;周围的生活设施;去MRT走多久才到;太阳晒进来多久/晒到哪里位置; 邻居有没有马来/印度人;屋子装修已经多久; 大概花费多少; 每月还公寓管理费多少/组屋清洁费及杂费多少等问题.
4. 关于降雨量和空气素质等环境问题

本岛年降雨量记录显示西部雨水多过东部. 这是因为地处新加坡西端的马六甲海峡的大风大浪首当其冲是捷足先登到西部的, 然后才会到达市区和东部, 当然风势雨势随后就越来越减弱了. 所以, 喜欢阳光天的人要住东部, 喜欢阴雨天多些的可以考虑住西部.
至于空气素质,早报上早就登过空气数据调查: 北部好过西部, 西部好过东部. 东部好过市区南部. 也是西部大过东部. 有不少新加坡人以为西部有化工厂和工业区,所以空气不如东部. 其实是错的. 现代石化厂都是用电脑操控密封罐内的各种化学反应,最后反应不完的/可允许的指标性气体才会经火火烟囱燃放掉.新加坡政府也不会为了赚钱不做建厂论证而牺牲国人的健康吧.新加坡就这么个小岛,空气指数差别是有这么1~4度,但也都在35~39度之间,都属于在50度之内的良好空气.所以各区空气也都没相差得太离谱啦,比中国的80几到100多度的空气污染实在好太多了. 那些石油化工厂全部集中在西部的裕廊岛上是没错, 但其管道气罐全是密封且不说, 那根燃火烟囱常年所冒的黑烟却是随西南季候风飘到市区及东部去的! 当东北季候风来临时,黑烟又飘向马六甲海峡去了.所以很少可能会影响到西部的空气! 这也可以解释为何西北部的空气指数会好过其他地区.

早报新闻曾说: 环境局指出，我国和马来西亚采用的空气污染指数计算方式，都是由美国环境保护局制定。它测量了空气中5种主要污染物质：二氧化硫（sulphur dioxide）、二氧化氮（nitrogen dioxide）、二氧化碳、臭氧和悬浮微粒（PM10），并计算出每日的空气素质。
按照这个指标，空气污染指数由0到50是“良好”；51到100为“适中”；101到200为“不健康”；201到300为“非常不健康”；300或以上则为“危险水平”。

5.关于屋子朝向和本岛季候风关系问题

本岛上空常年所刮的季候风主要是西南向和东北向两种,每隔半年轮换一下方向. 所以凡是南北朝向的屋子通常有半年风是前方来, 半年风从后方来. 如果你的屋子朝向是前后无阻挡而处于迎向主导风的 ,那就会常年通风良好了. 如果只处于平行于常年主导风的位置, 除非小区格局里面有特别的高楼穿堂风,否则很容易就会感觉屋子很憋气,室外有风但室内没风. 所以正南北当然最好,坐北朝南是俗称皇帝向,接下来是东南或东北或偏一点点西南.万万不可是朝西和西北向.

6. 关于本岛各居住区的居民概况:

从过去开埠历史到最近发展来看: 新加坡的两个最出名的大学NUS和NTU都建在西部区域. 所以文人学者/专业人士住西部也较多,除了金文太,裕廊东和裕廊西较早发展成熟, 有许多设施和中小学校名校和私人公寓, 文礼区近年也发展很快, 吸引了私人发展商去建公寓洋房; 东部相对是小富商人多些(最出名的是住如切区的曾家三位吵架明星啦), 有些坡人也因为住行动党选区会有较多机会翻新而选住马林百列(吴作栋选区), 四美和勿洛一带以前非常荒凉, 现在的新镇已经发展得蛮成熟了. 喜欢享用美食美女的会住加东芽龙一带, 加东区早期也是娘惹峇峇人家和马来人家居多. ; 而大富大贵的人家是住在市区边缘的西面也即武吉知马区较多; 许多领事馆区也建在那边附近. 市区中心乌节路一带的顶极私人公寓也住不少非富则贵的人家和港澳台明星人物, 在市区的边缘东部则是相对穷酸杂乱些的小印度/阿拉伯区. 北部兀兰马西岭及义顺一带过去也是很乌龙偏僻的地方,因*近大马新山,曾经治安较差,马来人较多,后来政府新建很多组屋便宜卖,华人也就慢慢多起来了.也新建了商业购物中心和东北环线MRT, 随着美国人国际学校搬去那边, 私人发展商也开始到北边建私人公寓和排屋了.价格当然还是偏低的. 中部碧山一带以前也是荒凉的坟场, 政府开挖发展成居住区吸引那些害怕97大限的香港人来买房, 也把莱福士书院等名校迁来,现在房价不低啊. 在市区南边因为*圣淘沙要建赌场, 最近私人发展商也开始开发面海的高价公寓和和洋房. 而市区东边最近是异军突起也因为要政府搞赌场才炒高附近的滨海舫等市区公寓楼价的看房注意要点：

一，房龄12年以上的不能要，我表姐一位PR朋友买后不久就要交好几万翻新费，便宜没贪成。一定要有电梯层，除非买主不考虑置家具或家中无婴孩

二，不能买如Jurong point MRT正对面的那些房子，飞机经常噪鸣至晚上10点，*近购物中心人流多而杂乱空气不佳，房屋构造差劲且房价被炒得N高，02年底经济差的时候6楼还卖26万。

三，大门宜向南，前方最好不要有房屋柱敦之物阻挡，房子不宜太过西晒，客厅不宜日晒，因客厅是活动场所。房内光线不宜太过阴暗或太过光亮，两极都会影响居住心情。客厅房间构造多棱多角不四方的最好不选，一是难布置，二于风水恐不利。屋内厨房厕所不宜对住客厅，两个厕所间不能外凸，最好设有晒衣间。要注意室内和厨房地砖的好坏，比如地砖湿水后滑度和砖块间缝隙大小。电梯应在房子出口左边，古意主人出门“左青龙右白虎”，青龙为吉白虎为凶。最适合居住的楼层为7-10楼，低楼容易近蚊虫。

四，不能只跟一个房地产中介，多找几个，多跟多看多比较，中介也有好和差。

五，绝对不要急于交定金。记得我和LG遇到其他夫妇同时被中介带去看一间五楼的房子，地点离MRT大约15分钟，大门前阻后挡，室内设置一般只有一空调。虽然中介一直游说我买下，但我表示不喜欢。听说另一夫妇马上交了定金5000块，第二天后悔了请求拿回被拒。SO：三思而后行，给钱的东西更要如此。

六，交订金前，跟前房东商量留下的东西时要客气也要勇敢，所有商量好留下的东西要写下为证，政府发给每个房东的小铁梯也要在此列表内。
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Answer 3

建议看开发商资质是否齐全 还得看开发商销售是否负责 物业是否到位 合同条款要看清楚 北京买房限制太多 房价泡沫也太大这时间当接盘侠 不建议买北京房 京北怀来是国家重点发展区 风水最好的观澜别墅单价现才1.7万起 洋房现特价才1万 可以买京北怀来的特价的才40万起一套 小区跟世外桃源一样 依山傍水风水宝地。 建议考虑北京官厅水库南岸的观澜墅 近五公里的湖岸线 6.5公里的湖面有海的感觉 但是比海舒服，几十分钟到北京高铁半小时到二环 25分钟到清河 约15分钟到昌平 太方便啦 小区很大3000亩风景如画 英伦北欧风情 别具一格 很多老业主是北大清华老教授医生企业主高知等精英 邻里互助友爱 氛围很好 配套跟大学有一拼 就差个银行 有柜员机 有急救直升机停机坪 往西三公里 有三甲医院将要落地 我每次去了都不想走 活了几十年很少见这么舒服的小区就是三亚陵水也没这么好配套 物业和邻居没这么好。那边属于怀来 怀来的号010的 也有可能将来划来北京呢 想知道更多可以联系我。祝您健康阖家幸福。

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Answer 4

购房签约要注意哪些问题？
五类合同陷阱需多加注意
商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。

第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房买卖合同时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。

第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理公积金贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。

第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变设计，商用房的游泳池变成了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活，对一些关键的问题，开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后千方百计地推卸责任。

第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的，购房人就有权退房，但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定，购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大，计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。

第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格，或者以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件，就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。

■补充条款应对陷阱

一般情况下，以下五方面内容最好在补充协议中体现：

一、房屋面积：开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，正负偏差不得超过3%，如果超出该范围，多出部分业主可按照合同单价进行购买，不足部分开发商必须以合同单价退还买受人。

二、关于装修标准：开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质（指包括公共部分装修时使用的工程材料）和型号（指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等），必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。

三、关于车位：地上车位是否有产权，业主如何购买及使用年限为多久；如果租用车位，费用如何，该收费标准的时限为多久？制定依据是什么。

四、关于物业和绿地：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。

五、关于入住条件和房产证的办理：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。

■开发商拒签补充协议怎么办

建议购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定。

什么叫二手房?
二手房私房上市交易通称二手房。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入住房二级市场(即房地产三级市场)交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。

“二手房”买卖法律问题攻略

共有二手房出售需全体共有人同意

我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书，该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是，如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时，买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。

在实践中，有时会出现这样的情况；属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时，如果买家是善意购房，即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户，法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。

三方需明确各自的权责利

卖方在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格，卖家应注意区分“净到手价”“出售价”及“合同价”，明确房屋的权属和使用现状， 以及委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是。
买家通过中介找卖家时，应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议，应包括房价、保留期限及定金处理等条款，并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后，实际交付定金前，买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。

买家须实地查看卖家房屋有无出租

如果二手房出售前已经有房客承租，那么在租期内，有同等条件下，房客享有优先购买权。卖家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权，卖家有得到房客出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知房客房屋出售的情况，而擅自卖给其他人，则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于买家而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。

妥善解决签约后的后续事项

买卖双方签好买卖合同后，除了收付房款、办理过户外，还有一些后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此，买家卖家也要妥善处理，避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时，买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合，以保证各自的权益。比如，双方可约定合同签订后付房款30%，交房时付房款30%，产权过户时付房款35%。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一方有权选择违约金，超过多少天时，一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。

“两个定金”大不同

定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是买卖双方没能充分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的，在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在买卖双方对中介进行委托的过程中，用来担保买家卖家在约定的时间内，按照约定的条件，到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时买家反悔不来与卖家签订买卖合同，要承担定金被卖家没收的风险，如卖家反悔不签《房地产买卖合同》，要承担双倍反还定金的责任。

第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签订后，买卖双方能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约的情况，违约方要承担相应责任。

当然，买卖双方也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订的合同后，双方能够按照合同的约定履行各自的义务。

三类二手房权利受限制，交易前必须严加审查

常见权利受限制的二手房大致有以下几类：一是没有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户，二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分配给予职工。职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合一定条件时，才能将房屋上市转让买卖这样的二手房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。

Answer 5

1、定金问题：
购期房一般要交付定金，对于定金的交付法律是有明文规定的，如开发商提出“无理”要求，你可依法拒之，或在事后诉之法院，由法院认定合同无效，让法院帮你把多付的钱要回来。《担保法》第八十九条规定：“当事人一方可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%”。由这一法律规定可以看出：第一，定金条款并不具有强制性，它只是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款；第二，应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况；第三，虽然已订立了定金条款，消费者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能没有能力履行合同，就不要交付定金，因为交付定金合同才会生效。
2、不可抗力问题：
《民法通则》第107条明确规定：“因为不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任”。一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有二条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”；二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。从实际发生的商品房买卖纠纷来看，因“人力不可抗拒的自然灾害”问题产生的纠纷较少，因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”问题产生的纠纷较多。如果施工中遇到的异常困难及重大技术问题，不能及时解决或有其他卖方不能控制的事件等可能存在，购房人可以考虑放弃
3、面积纠纷问题：
期房最大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况中能体现在图纸上。这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品房的价格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。为防止花冤枉钱，购房人应在合同中这样明确：“误差率为?0.5%时，房屋单价不另行结算；误差率低于为?0.5%时，合同继续履行，按每建筑平方米据实结算，误差率超过?0.5%时，购房人有权单方解除合同并要求双倍返还定金、追究法律责任“。
4、房屋产权证的发放期限问题：
开发商在解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。其实，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴出让金、进度有误等，一旦属于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。