Question

房地产营销的市场调研如何做？

Answer 1

　　房地产市场调查，就是把房地产作为特定的商品物件，对相关的市场资讯进行系统的收集、整理、记录和分析，从而对房地产市场进行研究与预测。为此由我为大家分享，欢迎参阅。
　　房地产市场调查的方法
　　一、市场环境调查

　　1、巨集观环境调查

　　政策环境调查：房地产市场的产业政策、财政政策、货币政策、户籍政策、土地政策、住房政策。

　　经济环境调查：经济体制、通货膨胀水平、国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化的程序、家庭收入和家庭支出的结构。

　　人口环境调查：人口的总量、人口的迁移特征、年龄的结构、知识结构以及家庭结构等。

　　文化环境

　　行业环境

　　技术环境

　　城市发展概况

　　2、区域环境调查

　　区域环境是指对专案所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行调查分析，从而对专案地块所具有的区位价值做出判断。具体来说，包括：

　　结合专案所在城市的总体规划，调查专案的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位。

　　调查该区域的历史因素、文化因素、发展水平、交通条件。

　　调查该区域内楼盘的总体价格水平和供求关系。

　　3、专案环境调查

　　专案环境调查是指专案的微观调研，又称为开发条件调查分析。其目的在于对专案本身的发展状况、开发条件、价值提升的可能性和途径进行分析，同时为今后的市场定位做准备。

　　对专案的用地现状与开发条件进行调查。

　　对专案的对外联络程度及交通状况等进行调查。

　　对专案所在地的周边环境进行调查。

　　地块周围的物质和非物质的生活配套情况。包括市政配套，如水、电、气等;生活配套，如学校、医院、邮局、银行、集贸市场、超市、公园、体育场馆等;以及生态环境，如空气、卫生、景观等，也包括人口的数量和素质等。

　　二、目标客户调查

　　在对目标客户进行研究的时候，需回答一下问题：

　　目标客户包括哪些人?

　　目标客户要买的房子是什么样的?

　　目标客户买这些房子的原因何在?

　　在目标客户的购买行为中有谁参与?

　　目标客户在买房的时候采用什么样的方式?

　　目标客户将在什么时间买房?

　　目标客户买房的地点定位在哪里?

　　1、购买倾向调查

　　目标客户的购买倾向主要包括品牌、户型、位置偏好、面积偏好、预期价格、物业类别、物业管理、环境景观等。

　　2、购买力水平调查

　　其主要的衡量指标是家庭的年收入。

　　3、共同特点调查

　　目标客户的年龄、职业、文化程度、家庭结构、原居住地等。

　　对消费者的调研是一种动态的全过程调研。首先就是目标消费者的确定。要确定目标消费者，可以参照同类物业的已成交客户进行划分。通常说来，在目标消费者得到确定以前，可以收集二手资料来获得房地产市场的消费者的普遍而粗略的了解;而在目标消费者确定下来以后，要就欲了解的问题访问目标调查物件，主要采用的形式就是问卷调查了。

　　三、竞争楼盘调查

　　竞争性楼盘有两种情形：一种是与所在专案处于同一区域的楼盘;另一种是处于不同区域，但定位相似的楼盘。

　　对竞争楼盘的调研，包括对这些相似楼盘进行营销策略组合的调研与分析，包括产品、价格、物业管理和销售推广等。

　　1、产品调查

　　区位调查

　　A、地理位置调查：楼盘的具体坐落位置，同本专案的相对距离以及邻近房产的特点

　　B、周边环境调查：对开发地块周边生活配套状况的调查，以及人文环境和生态环境，后两者通常是由人口数量与素质折射出来的。

　　C、区域特点调查：是指相对聚集而产生的，依附于地域的一种特有的物质和精神形态，它主要是由该地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育状况等决定的。

　　D、发展规划调查：是指 *** 对城市性质、城市土地、空间布局的综合部署及调整。

　　E、交通条件调查：调查地块附近的交通工具与交通方式，包括公路、地铁、飞机等。交通条件一方面要表明进出的方便程度，另一方面，一个地区的交通状况也对该地区的未来发展态势产生很大的影响。

　　产品情况调查

　　A、建筑调查：专案建筑总面积，占地总面积以及容积率。

　　B、面积户型调查：一个楼盘品质的好坏基本上是由其面积和户型所决定的，面积和户型包括各种户型的建筑面积、使用面积、使用率以及面积配比、户型配比等。

　　C、装修调查：公共部分：大堂、电梯厅、走道以及房屋的外立面装修。另一方面是对户内厅、居室、厨卫的处理。

　　D、配套设施调查：一是满足日常生活最基本需要的设施，包括水、电、燃气、保安、便利店、中小学和车库等;二是专门为住户设立的额外设施，如小区会所等娱乐设施。

　　E、绿化调查

　　交房时间调查

　　对于期房楼盘来说，影响购房购买决策的一个重要因素就是交房日期。

　　开发主体调查

　　一个楼盘的营运公司主要有四家，即设计单位、开发商、承建商和物业管理公司。

　　2、价格调查

　　房地产营销中最基本、最便于调控的就是价格。而它也是在实际的调查中最难获得真实资讯的。

　　单价调查

　　A、起价调查：最差房屋的销售价格，该价格不足为凭，多为了促销而加入人为夸张的结果。

　　B、均价调查：总销售金额/总销售面积

　　C、主力单价调查：这是判断楼盘客户地位的主要依据，它是指占总销售面积比例最大的房屋的标定单价。

　　总价调查

　　单价是反映楼盘品质的好坏，总价则是反映目标客户群的选择。因此，在对楼盘总价进行调研之后，能够对产品的市场定位及目标市场予以掌握。

　　付款方式调查

　　付款方式是房屋总价在时间上的一种分配。它可以减轻购房人的付款压力，扩大目标客户群的范围，提高销售率。因而在事实上也是一种隐蔽的价格调整手段和促销工具。

　　A、利用商业贷款或公积金贷款付款

　　B、一次性付款

　　C、按照工程进度的建筑期付款

　　D、按照约定时间付款

　　3、促销广告调查

　　A、售楼部调查

　　B、广告媒体调查

　　C、广告诉求点调查：广告的诉求点即物业的买点，它所表现的是开发商想传达给购房人的资讯，展示了产品的竞争优势，但应当注意要围绕着目标客户群所关心的问题。

　　D、广告强度调查：表现在报纸广告的刊登篇幅、次数、户外媒体的大小和块数，从中判断出该楼盘所处的营销阶段。

　　4、销售情况调查

　　A、销售率的调查：反映了一个楼盘被市场接受的程度。

　　B、销售顺序调查：反映了市场需求结构和细节，从中可以分析出不同价位、不同户型、不同面积的房地产单元为市场所接纳的原因。

　　C、客户群调查：客户群的年龄、家庭结构、职业和收入，从中获取购房人的资讯。根据这些资讯来分析其购买动机，找出本楼盘对于客户购买行为产生影响的各种因素，以及这些因素影响力的大小。

　　5、物业管理调查

　　物业管理的内容、管理公司、管理情况以及管理费用等。

　　竞争对手调查

　　1、品牌调查

　　2、开发方式调查：楼盘开发出来之后的用途，出售、出租、自行经营。

　　3、楼盘质量调查：外在质量与内在质量标准，如设计、户型、材料、耐用性、安全效能等。

　　4、开 *** 况调查

　　5、发展规划调查：竞争对手的土地储备情况，及其在未来有何开发方向与开发动态。

　　6、专业化情况调查：竞争对手的力量在其目的区域的集中程度，也就是产品、目标顾客群或所服务的区域及程度。

　　7、成本调查：竞争对手成本结构的合理性如何，以及企业开发的楼盘在成本上是不是具有优势等。

　　8、价格调查：竞争对手的商品房在市场中的相对价格情况。价格因素与其它变数，如财务、成本、质量、品牌等是紧密相连的。

　　9、与 *** 部门的关系调查

　　房地产市场调查的表格设计

　　房地产资源统计表，其所包括的专案主要为房地产分布、型别、面积、开发程度、居住密度、单位价格、单位总价、交易状况及规模、抵押保险、政策限制、竞争程度、使用期限、发展愿景、其它具体情况与调查日期等。

　　房地产出售统计表，其所包括的专案主要有已售与待售房地产的名称、开发商、结构型别、地区、数量、成交条件——包括预付款、贷款额及利率、偿还约束、其它附加条款等，成交期、出售时的房龄及状况、客户资料与调查日期等。

　　房地产出租统计表，主要包括专案为出租房地产名称、所在地区、出租房的型别与等级、出租面积、租金水平、室内装置状况——包括煤气、家用电器、厨卫装置、电话、暖气、环境条件、具体房东记录、房地产出租公司的资料与调查日期。

　　房地产个案分析表，包括专案主要有案名、产品规划、投资公司、区位、入伙日期、推出日期、基地面积、建筑密度、产品特色、土地使用年限、单位售价、付款方式、客源分析、销售策略、媒体广告以及调查日期等。
　　房地产市场调研的报告撰写
　　1、楼盘产品情况

　　楼盘地域环境

　　巨集观上看，实际上就是一种巨集观的地域分析，也就是对楼盘所在区域的区域特征和历史沿革进行分析，比如该区域示商业中心、工业中心还是学院社群;并了解该区域的交通状况，例如公路、高架、地铁、轻轨、区县级公路、省市级公路等，以及区域公共配套设施，例如市政配套，包括水、电、气、等，生活配套，包括学校、医院、商业中心、超市、集贸市场、公园、体育场馆、图书馆、影剧院、宾馆、餐馆等，还包括人文环境等。

　　微观上看，实际就是一种微观地块分析，也就是楼盘地块，包括所处位置、是否临街，它的四周、地势、大小、形状以及进出道路的状况等。

　　楼盘具体情况

　　楼盘的主体部分就在于此，这一部分的重点在于要对楼盘的指标与引数进行了解，楼盘的指标具体包括土地大小，总建筑面积、楼盘类别、建筑规划、外观设计、总建筑套数与房型、格局配比、建筑用材、面积、公共设施及施工进度等等。

　　楼盘的基本引数，主要包括基地面积、总面积、建筑面积、覆盖率、容积率、楼盘的类别、使用面积、格局配比、得房率、建材装潢及公用设施等。

　　2、楼盘价格情况

　　单价、总价和付款方式三个方面得价格组合搭配。

　　3、楼盘促销情况

　　一个是广告策略，它主要包括把握主要诉求点、推敲广告基调、选择媒体、安排广告密度以及确定具体得实施效果等等。***把握好广告策划得精髓***

　　另一个是销售执行，它一方面包括销售点的选择、人员的配置和业务执行等具体业务安排;另一方面还包括了实际销售结果的调查，该分析的主要切入点是销售率与销售顺序等方面，具体需要了解最畅销的房型是什么，最为市场所接受的总价是什么，对客户最有吸引力的地方是什么，购房客户的特征如何等等。

　　4、楼盘竞争情况

　　开发商、设计规划单位、建筑公司、营销咨询和广告公司、销售代理公司、专案主要负责人等。