Question

房地产在中国经济中的重要性

Answer 1

“老百姓70％的资产在房地产上，这是不正确的。”
3月28日至31日，博鳌亚洲论坛于海南召开。在3月29日的嘉宾群访环节，中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求谈到了家庭资产配比的问题，提出了如上观点。吴晓求认为，房地产的本质上是住宅，是消费品，百姓不应该用资产池里最重要的资产来进行投资。
他指出，房地产在民生、城市化进程、经济增长中都有很重要的作用，我们要充分认识到房地产在中国经济中的重要性，更要保持政策的连续性稳定性。政策的大幅度摇摆不利于产业的发展，把房地产金融化，买房子卖房子，说明我们的经济体系相对落后，没有给居民提供相对满意的金融产品，也让很多有刚需的人得不到满足。
不知广大网友可还有印象。在2个月前，另一位专家，中房集团原董事长、知名学者、企业家孟晓苏，曾提出“让百姓拿出三分之一的存款买房，中国经济就会恢复”的言论，随之而遭到不少网友的反对。
的确，有相当数量的家庭，家庭资产的重头戏都是在房产上面。据西南财经大学 2018 年的城市家庭财富健康报告，中国家庭总资产中，住房资产高达 77.7%。房子占到整个家庭资产的70~80%左右，有的家庭甚至超过了80%；一套房掏空一个家庭所有的积蓄，一年到头还完房贷所剩无几。
这个数字与其他国家相比较则更为突出。根据各国央行和统计局的数据，2021年，英美等OECD国家的平均房产配置比例是50.37%，其中德国最低，29%，美国 37%，英国 45%，最高的是西班牙 58.7%。亚洲国家，像新加坡、韩国、印度等，都在 40%以上。
通过对不同国家的资产配置比例进行比较可以看出，养老和保险体系偏薄弱的国家，房产比例就高很多。富裕国家，尤其是富人家庭的资产中，房产的比例会低不少。也就是说，在中国家庭心目中，房产是具备很强“储蓄养老”属性的资产。
同时，对很多大城市的家庭而言，特别是北上广深这种一线大城市，一套房的价格也许就能价值上千万，但往往是家庭唯一房产。因此，对于一般家庭而言，房产的价值，只是一个“纸面财富”。有些家庭虽然坐拥百万、千万的房产，但是到了急需用钱的时候，手头却连20万都很难拿出来。
那么，房产在家庭总资产中的占比多少合适？什么样的房产配置是最优的？
在长期的经验和规律总结下，有一个比较受认可的比例，大致就是把家庭资产分为四大类：
1、用于保本升值的钱，保本优先，如大额存单、房产等，相对来说收益可能不大，但是不会亏本，通常占40%；
2、用于资产增值的钱，也就是俗话说的“钱生钱”，收益导向，比如股票、基金配置等，通常占到30%；
3、用于应急保命、保障的钱，比如医疗储备金、急用钱时候的大额开支、保险等，大概占到家庭资产的20%；
4、用于家庭生活日常开支的钱，比较强调流动性，比如存款、现金等，能够快速兑换流通，一般占全部资产的10%。
上面的四种分类和权重，也就是通常所称的资产配置的“4321”法则，它向我们提供了一个非常有价值的信息，即在资产大盘有了基本保障的前提下，尽量利用资产配置，实现财富增值，并保证流动性。
但是，需要明确的是，资产配置的“4321法则”只是作为一个参考的配置比例之一，由于家庭和家庭之间存在各方面的差别，因此并不能简单粗暴地套用公式，还需根据自身的实际需求和情况来拟定自己的资产配置策略。例如：
对于高收入家庭而言，因为平时的现金流本身就已经足够大了，就没有必要再去准备20%那么大比例的应急储备金用于身故、疾病、养老等需求。
对于刚毕业的年轻人而言，没有那么多本金和原始积累，而且收入也不高，如果只是把资产的10%用于日常生活开支，可能会出现不够的情况。
对于已经退休等待养老的老年人而言，资产的30%比例，如果再用于激进的“钱生钱”赛道，就显得有些不合时宜了，还不如多留一些大病、医疗的应急储备金，以备不时之需。
因此，对于不同的家庭结构、年龄阶段以及财务水平的家庭而言，资产配置的法则并不是一成不变的。“4321法则”值得借鉴学习，但并不能模式化地机械套用。
而单就资产配置中的房产配置来说，不少专家认为，房产在家庭总资产中占比40%～70%都在合理范畴内，因为通常来讲，房产组合比房产比例更重要。
不少家庭可能面临房产置换或改善的情况，譬如手里两套房，面积都不大，一套自住一套出租。有的家庭打算“二换一”，添点钱把手里的两套房换成一套高端自住房。
这么做的问题在于，自住房有很强的消费属性。家庭财富的积累与资产的配置，是不能把储蓄决策和消费决策混为一谈的。
也就是说，如果我们在自住房上大力加杠杆，其实是消费上的“踮脚摸高”，在消费上扩大了杠杆，增加了房贷的开支，降低了租金的收入，也压缩了流动资金的配比。表面来看，改善性高端自住房的价值财富更高，但实际家庭资产配比却趋于不合理，也会变成吴晓求专家所谈的“将70%的家庭资产放在房子上”的不可取之举。
因此，广大购房者应同时考虑“4321”法则与房产组合的配置，不要将杠杆加在负债端，而应当加在资产端；保证家庭资产的流动性，在改善置换住房的选择上理性决策、合理抉择。