Question

什么是成本逼近法

Answer 1

利息是土地投资资金的时间价值,土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息,利息率可根据同期银行不同年期贷款利息率来确定。
利润是对土地投资的回报,是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率参考房地产行业同期平均利润率来确定。
(4)确定土地成本价格。土地取得费、土地开发费、税费、利息及利润之和,就是土地的成本价格。
(5)确定土地增值收益。土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加,是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。在不同地区,不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。
(6)价格修正,确定价格。在运用成本逼近法公式初步评估出待估宗地价格后,由于所选用的成本均为待估宗地所在区域的平均成本,因此,还应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件,进行个别因素修正;同时,还由于成本价格一般不考虑土地使用年期,它是对土地无限年使用进行的投资,因此,一般还应根据具体情况进行使用年期修正,最后确定价格。
是否进行年期修正要具体分析:1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现,不再另行修正；2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,土地增值收益与成本价格一道进行年期修正；3)当待估宗地为出让土地时,应进行剩余使用年期修正。
成本逼近法估价的关健点
应用成本逼近法评估地价，除了要把握好估价目的、产权界定、前提条件以及搜集好资料外，还应主要说明各项成本费用的计取标准和确定依据。
1、成本费用估算。
在搜集的资料中，有实际费用，也有客观费用;有历史数据，也有重置成本，我们应正确地利用。根据成本逼近法的原理，无论是土地取得费、开发费还是有关祝费，我们都取其客观费用和重置成本.土地的价值取决于土地的效用和未来收益，成本费用的多少并不表明土地的效用和价值高低。成本费用资料应从待估宗地所在区域平均土地成本费用入手进行估算。
2、利息及利润计算。
3、土地增值收益计算。
4.阐述使用成本逼近法的依据和限制。
成本逼近法是有其适用范围的，在应用时，要说明待估宗地的情况适合于采用该法，并明确指出该法的限制，以其估价结果作为待佑宗地的最低限价并与其他的估价方法相互映证。
成本逼近法的适用范围
成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估,特别适用于土地市场狭小,土地成交实例不多,无法利用市场比较法进行估价时采用。同时,对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。编辑： 陈金康

Answer 2

数学里一步一步逼近求值的方法：
求代数方程f(x)=0的精确解是很难的事情，特别地当f(x)是高于5次的多项式时，不能通过多项式系数的有限次运算得到根的表达式。在这种情况下求方程的近似解却是可以的，牛顿法就是一种比较好的逐次逼近法。牛顿法在求根过程中逼近很快，用计算机计算是十分方便的。
牛顿法的本质仍然是“以直代曲”，首先猜测一个值x1，用它近似方程的根
c,用过(x1,f(x1))点的切线y=f(x1)+f’(x1)(x-x1)近似代替曲线f(x),然后用切线方程y=f(x1)+f’(x1)(x
-x1)=0的根x=x2=x1-f(x1)/f’(x1)近似代替曲线方程的根c,这样就得到c的第二个近似值。依此类推可得到迭代公式
在复平面上选定一个区域，对于任意初始点(除去(0，0)点)，讨论它在牛顿法迭代过程中的行为。一般选f(x)=xp-1,其中p是大于2的正整数。这样，迭代公式还可以
改写为
对于x3-1=0，有三个根：x1=1,x2=[-1+sqr(3)i]/2，x3=[-1-sqr(3)i]/2，三个根均匀地分布在单位圆上。这三个根周围构成三个“吸引盆”(attractor
basin)，初始点迅速被吸引到盆内，最后停止在三点之一。用计算机迭代，以当前点到三个终点的距离远近为标准，标上不同的颜色，就能得到美丽的分形图，特别是在120?线、240?线附近有复杂的“项链”结构。
迭代过程照例要先将复数分解为实部和虚部：
x→2x/3+(x2-y2)/[3(x2+y2)2]，
y→2y/3-2xy/[3(x2+y2)2]
以f(x)=x3-1为例，用牛顿法生成分形图形的一个简单的matlab源程序如下：
%
牛顿求根法
n=160;
warning
off
[x,y]=meshgrid((-n:n)/n*2);
[m,n]=find(x==0&y==0);
x(m,n)=1;
y(m,n)=1;
r=zeros(321);
g=r;
b=r;
for
k=1:30;
xn=2*x/3+(x.^2-y.^2)./(3*(x.^2+y.^2));
yn=2*y/3-2*x.*y./(3*(x.^2+y.^2));
x=xn;
y=yn;
end
r(x>0.8)=1;
g(y<-0.5)=1;
b(y>0.5)=1;
imshow(cat(3,r,g,b))